Đã gần 3 năm, cuộc “tranh cãi” giữa Cục Thuế TP Cần Thơ và các nhà đầu tư (NĐT) xây dựng khu dân cư (KDC), khu đô thị mới về cách tính tiền sử dụng đất (SDĐ) vẫn chưa kết thúc. Từ đầu năm đến nay, ngành thuế TP Cần Thơ chưa thu được đồng nào của các NĐT dự án KDC. Trong số 51 tỉ đồng nêu trong báo cáo của ngành thuế chỉ là nguồn thu của cá nhân chuyển nhượng, chuyển mục đích SDĐ, đạt khoảng 10% chỉ tiêu do HĐND thành phố giao. Tiền SDĐ của các NĐT sẽ được thu ra sao, đang trở thành vấn đề “nóng” ...

DOANH NGHIỆP VẪN BỨC XÚC

Nhiều văn bản từ Cục Thuế, UBND TP Cần Thơ, các bộ ngành có liên quan nhằm giải quyết vấn đề bức xúc này nhưng mỗi nơi một kiểu, làm cho các NĐT không biết đâu mà lần. Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ, người được giao đất được trừ số tiền đã bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi vào tiền SDĐ phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá số tiền SDĐ phải nộp. Đây là chủ trương đúng, xem trọng quyền lợi của các hộ dân bị giải tỏa hơn là chú trọng số tiền SDĐ mà Nhà nước thu về khi giao dự án cho các NĐT. Tại TP Cần Thơ, điều này cũng hết sức phù hợp, bởi từ cuối năm 2003, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép UBND tỉnh Cần Thơ (cũ) giao đất cho các NĐT theo hình thức có thu tiền SDĐ, nhưng NĐT tự thỏa thuận với người có đất bị thu hồi về mức bồi thường... Bởi nếu căn cứ khung giá quy định để bồi thường, phần lớn các hộ dân bị giải tỏa thiệt thòi và không đồng ý giao đất, vì ở thời điểm đó giá đất theo quy định thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Các NĐT thừa nhận, khung giá theo phương án bồi hoàn giải tỏa được phê duyệt khi bắt đầu thực hiện dự án đã lỗi thời dần sau từng năm. Ông Võ Ngọc Châu, Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Công trình giao thông 586 nhiều lần khẳng định: “Việc đền bù được tiến hành trong nhiều năm chứ không thể dứt điểm trong một thời gian ngắn. Do vậy, không thể lấy giá đất theo phương án được duyệt vào năm 2003 để áp cho những hộ kê biên, đền bù trong 2 năm 2005-2006. Có hộ được đền bù đến 300.000 đồng/m2, trong khi giá phê duyệt chỉ 36.000 đồng/m2”. Từ năm 2004 đến nay, đơn vị này đã chi vượt hơn 100 tỉ đồng so với phương án được duyệt ban đầu. Vì tin rằng số tiền đền bù, hỗ trợ theo thực tế được khấu trừ vào tiền SDĐ, nên dẫn đến tranh cãi giữa NĐT và Cục Thuế TP Cần Thơ. Một NĐT tại khu đô thị Nam Cần Thơ bức xúc: “Cục Thuế chỉ lấy số tiền theo phương án đền bù được duyệt từ năm 2003 để tính khấu trừ. Theo cơ quan này, NĐT tự thỏa thuận với dân thì phải có chứng từ hợp lệ mới được khấu trừ theo thực tế. Trong khi đó, mỗi khi chi đền bù, hỗ trợ cho dân, chúng tôi đều được Hội đồng đền bù của quận Cái Răng-địa bàn triển khai dự án, ký thông qua phương án, chứ không đơn phương chi vô tội vạ. Vậy, nếu không tín nhiệm hội đồng này thì lập ra làm gì cho tốn thêm chi phí hoạt động, cán bộ phải thêm trách nhiệm (kiêm nhiệm) để làm chi?”.

NGÀNH THUẾ ĐANG... GỠ TỪNG BƯỚC

Đề cập tới những bất cập tồn tại kéo dài về việc thu tiền SDĐ, ông Võ Kim Hoàng, Cục trưởng Cục Thuế TP Cần Thơ, tái khẳng định: “Quan điểm của ngành thuế là làm đúng chức năng nhiệm vụ. Không phải muốn thu nhiều hay ít, mà thực hiện đúng các trình tự thủ tục của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế ban hành...”. Ông Hoàng cho biết thêm, ngày 14-1-2008, trên cơ sở kiến nghị của Cục Thuế, các NĐT, UBND thành phố đã có Công văn 487/UBND-QH gửi Bộ Tài chính đề xuất 2 vấn đề lớn để tháo gỡ vướng mắc trong việc thu tiền SDĐ ở các dự án KDC trên địa bàn thành phố. Thứ nhất, đề xuất khấu trừ tiền bồi thường đất vào tiền SDĐ phải nộp được tính trên toàn bộ diện tích đất được giao. Thứ hai, không cần bảo đảm đủ 2 điều kiện (chỉ cần 1 điều kiện) đã được hướng dẫn tại Công văn 15131/BCT-TCT ngày 30-11-2006 của Bộ Tài chính để xác định thời điểm để tính khấu trừ tiền SDĐ.

Rất nhiều dãy nhà phố ở các khu đô thị mới đã hoàn thành, dân cư ổn định chỗ ở, nhưng vẫn chưa có giấy chủ quyền, do nhà đầu tư và ngành thuế còn “lấn cấn” trong việc nộp tiền sử dụng đất – ảnh chụp tại khu dân cư Phú An.

Hai đề xuất được cho là căn cơ nhất để tháo gỡ những tồn tại về việc thu tiền SDĐ được Bộ Tài chính trả lời bằng Công văn 6117/BTC-TCT ngày 29-5-2008, khẳng định: Phải thu đúng tinh thần của 3 Công văn do Bộ Tài chính ban hành trước đó là Công văn 15131/BTC-QLCS, Công văn 9395/BTC-QLCS và Công văn 12394/BTC-QLCS. Ông Võ Kim Hoàng, cho biết: “Như vậy, việc khấu trừ tiền bồi thường đất vào tiền SDĐ phải nộp được tính trên diện tích đất ở, không được khấu trừ trên toàn bộ diện tích đất của dự án. Và dự án phải thỏa 2 điều kiện là diện tích đất được bàn giao trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (1-7-2004) và đã nộp tiền SDĐ trước ngày 1-1-2005 mà nay mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn áp dụng tính thu tiền SDĐ do UBND tỉnh áp dụng trước ngày 1-1-2005 và không phải tính lại tiền SDĐ đã nộp”.

Như vậy, với 2 kết luận này, số tiền mà NĐT bồi hoàn cho phần đất quy hoạch công viên, các công trình công cộng... không được khấu trừ. Trong khi đó, dự án KDC đô thị mới, phần đất thương phẩm (được khấu trừ) chỉ chiếm hơn 40%. Trong khi, NĐT phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật lại chỉ được tính vào chi phí đầu tư. Điều này sẽ “bất ngờ” với NĐT bởi đến nay phần lớn NĐT đã bán đất thương phẩm vốn đã cân đối là sẽ được khấu trừ 100% diện tích – lợi nhuận sẽ giảm, thậm chí có khả năng lỗ nếu dự án triển khai chậm. Các NĐT rất bất bình vì lâu nay họ tin tưởng theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP, 198/2004/NĐ-CP. Nếu biết trước có chủ trương mới là phần đất quy hoạch các công trình công cộng không được khấu trừ, thì họ đã không đứng ra bồi thường. Bởi lẽ NĐT không hề thu lợi đồng nào trên phần đất công trình công cộng, mà phải giao lại cho địa phương khai thác, sử dụng, nhưng vẫn phải mất tiền đền bù, rồi xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh...

Còn về thời điểm để tính giá thu tiền SDĐ (giấy khai sinh cho dự án)? Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP, trong trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài thì giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất ở tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo quy định của Chính phủ. Đối với hầu hết các chủ đầu tư khu dân cư ở Cần Thơ, do lúng túng của UBND tỉnh Cần Thơ (cũ) trước đây, khi triển khai dự án vào những năm 2002-2003, họ chỉ có trong tay công văn chấp thuận chủ trương giao dự án, phê duyệt quy hoạch và mãi đến cuối năm 2004 mới có quyết định thu hồi và giao đất (thậm chí có dự án đến nay còn chưa có quyết định thu hồi và giao đất). Và theo Công văn 9395/BTC-QLCS của Bộ Tài chính, thì giá đất tại thời điểm chủ đầu tư nộp tiền sẽ được áp để tính lại tiền SDĐ. Với cách tính đó, chẳng hạn tiền SDĐ của KDC Phú An vào năm 2004 là 18 tỉ đồng, nhưng đến năm 2006, con số này đã gần 200 tỉ đồng vì tính theo giá đất năm 2006.

Trong khi đó, việc các chủ đầu tư bỏ vốn làm cơ sở hạ tầng các khu đô thị mới góp phần lớn làm cho giá đất của UBND thành phố ban hành mỗi năm tăng dần theo giá trị thực tế. Nhưng doanh nghiệp phải bỏ thêm tiền đóng thuế vì... đóng góp của mình? Như vậy, nếu không tính từ ngày “khai sinh” dự án (giao đất) trên thực tế, mà chỉ kể thời điểm “cấp giấy khai sinh” (Quyết định giao đất có thể chậm hơn 2-3 năm, thậm chí 5 năm), thì ngành thuế vận dụng các văn bản từ khi có quyết định giao đất để tính thuế sẽ không công bằng cho doanh nghiệp. Trong khi đó, quyết định giao đất là do UBND thành phố quyết định thời gian cấp, doanh nghiệp không thể tham gia vào.

Những ý kiến kết luận khá rõ ràng từ những văn bản của Bộ Tài chính lần này sẽ tạo thuận lợi cho ngành thuế thực thi, nhưng phía NĐT chắc chắn sẽ khó chấp thuận. Nếu không có những ý kiến đề xuất thêm cho “hợp tình hợp lý” giữa ngành thuế và các NĐT, thì kế hoạch để đạt nguồn thu tiền SĐD của các NĐT trong năm 2008 là trên 500 tỉ đồng sẽ là một thách thức lớn.

Bài, ảnh: AN KHÁNH

Theo bà Trần Thị Kim Một, Phó Chủ tịch HĐND TP Cần Thơ, chủ trương khấu trừ tiền SDĐ phải nộp chỉ tính trên diện tích đất ở đã rõ ràng, thì bắt buộc các doanh nghiệp phải tuân theo. Riêng việc xác định thời điểm để tính giá thu tiền SDĐ, thì ngành thuế cần có những đề xuất cụ thể, trên cơ sở đó lãnh đạo thành phố bàn bạc đề xuất hướng giải quyết cho hợp tình hợp lý và kiến nghị với các bộ ngành Trung ương thì mới tháo gỡ được vấn đề này nhanh hơn