Bài, ảnh: MINH HUYỀN

Nhận diện những khó khăn, thách thức và đề ra các giải pháp để thúc đẩy, hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện để nhà đầu tư cần vốn và người dân có nhu cầu về nhà ở được tiếp cận vốn là vấn đề được Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), các bộ, ngành liên quan và địa phương quan tâm trong năm 2023. Ðặc biệt, việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản (BÐS), khơi thông dòng vốn tín dụng từ phía ngân hàng, tập trung vào các phân khúc gắn liền với nhu cầu ở thực, vào nhóm khách hàng thu nhập thấp được xem là vấn đề cấp bách hiện nay.

Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Long, TP Cần Thơ.

Nhận diện thách thức             

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN, dòng vốn vào thị trường BÐS hiện nay đến từ nhiều nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp (DN), vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và vốn tín dụng ngân hàng. Qua báo cáo của các tổ chức tín dụng (TCTD), dư nợ tín dụng BÐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng 24,3% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, tín dụng vào BÐS chủ yếu tập trung nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng với tỷ trọng 68,7% tổng dư nợ, tăng 31,1% năm qua; tín dụng vào kinh doanh BÐS chiếm tỷ trọng 31,3%, tăng 11,5%. Nếu chia theo phân khúc, dư nợ tín dụng cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,2%, quyền sử dụng đất chiếm 20,7%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,7%, nhà ở xã hội 0,7% và các lĩnh vực khác là 13,7%.

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành Kinh tế, NHNN, với cơ cấu kỳ hạn dư nợ, nhu cầu tín dụng BÐS thường là dư nợ trung và dài hạn, khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm. Trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là huy động ngắn hạn với khoảng 80%. Nếu các TCTD không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản. Về phía NHNN đã chỉ đạo các TCTD ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh DN và người dân; kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với mục đích đầu cơ để bảo đảm an toàn hệ thống...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BÐS TP Hồ Chí Minh, cho rằng, năm 2022 thị trường BÐS gặp nhiều khó khăn và sang năm 2023 đứng trước thử thách sống còn. Có đến 70% khó khăn của thị trường BÐS là khó khăn về pháp lý cần được quan tâm tháo gỡ. Trước những thách thức của thị trường BÐS, Hiệp hội đã đề nghị NHNN tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường BÐS ở cả đầu vào và đầu ra. Quan tâm cơ cấu lại nợ, xử lý nợ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận các khoản vay mới. Ðồng thời, xem xét có gói ưu đãi lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở tương tự gói 30.000 tỉ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP, ngày 7-1-2013 của Chính phủ và ưu đãi theo hướng không phân biệt nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại chỉ cần sản phẩm BÐS dưới 2 tỉ đồng để hỗ trợ cho cả người mua và người bán BÐS.

Cân đối nhu cầu vốn

Các TCTD bày tỏ quan điểm sẵn sàng hỗ trợ tín dụng cho các dự án có sản phẩm tốt, pháp lý đầy đủ, nhất là các dự án đang trong giai đoạn triển khai và cần bổ sung vốn để hoàn thiện dự án đưa sản phẩm mở bán, bàn giao đến khách hàng. Các đơn vị kinh doanh BÐS phát triển quá nhiều dự án vượt năng lực đầu tư hay các dự án có mức giá cao hơn khả năng chi trả của người dân, dự án có tình trạng đầu cơ làm giá cũng là các yếu tố để các TCTD cân nhắc khi xem xét khả năng cho vay.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Vietcombank phát triển tín dụng có chọn lọc, hỗ trợ các đơn vị BÐS uy tín, BÐS cho thuê, văn phòng, trung tâm thương mại cũng được quan tâm cấp tín dụng, BÐS nhà ở, đối với các đơn vị phát triển dự án đô thị có uy tín sẽ có chính sách lãi suất hợp lý với yêu cầu tài chính minh bạch, phương án kinh doanh rõ ràng. Ðối với cá nhân vay mua nhà, tín dụng hướng đến phục vụ người sử dụng và thắt chặt hơn ở phân khúc giá trị cao. Theo ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ðầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), BIDV vẫn cho vay BÐS và tăng cường cho vay ở phân khúc khách hàng cá nhân xây dựng, sửa chữa nhà ở. Ðối với thủ tục cho vay BÐS khu công nghiệp đảm bảo thuận lợi, quan tâm các dự án có quy mô từ 50ha trở lên. BIDV ưu tiên cho các chủ đầu tư, khách hàng có uy tín. Các chủ đầu tư khi chưa có giấy phép xây dựng vẫn có thể tiếp cận ngân hàng làm thủ tục vay vốn, nhưng đến khi giải ngân yêu cầu bắt buộc là phải có giấy phép xây dựng để đảm bảo đủ điều kiện giải ngân theo quy định.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nói, để tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BÐS, bên cạnh sự hỗ trợ của NHNN phải có sự tham gia của các TCTD và từ chính DN. DN phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng tài chính, khả năng quản lý dòng tiền của mình. NHNN yêu cầu các đơn vị trực thuộc NHNN và các NHNN chi nhánh quán triệt các nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ và Thống đốc NHNN trong điều hành hoạt động ngân hàng, tham gia tháo gỡ các khó khăn vướng mắc liên quan đến tín dụng BÐS. Các TCTD đảm bảo an toàn vốn, tập trung vốn vào phương án đầu tư khả thi, đảm bảo pháp lý, sớm hoàn thành đưa vào sử dụng đáp ứng yêu cầu về nhà ở của người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ... Chủ động rà soát, phân loại, có giải pháp hỗ trợ các dự án BÐS khu công nghiệp, khu đô thị... Về phía DN BÐS cần thận trọng, có kế hoạch, chủ động tài chính, phương án kinh doanh, quản trị dòng vốn, cân đối mục tiêu doanh thu lợi nhuận, khả năng trả nợ ngân hàng. Ðồng thời, quan tâm hướng sản phẩm đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, dành cho người thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thị trường.