Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, sáng 22-10, sau khi nghe các tờ trình và báo cáo thẩm tra, Quốc hội thảo luận ở tổ. Bà Phạm Thị Minh Huệ, đại biểu Quốc hội đơn vị TP Cần Thơ, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bà Phạm Thị Minh Huệ phát biểu trong phiên thảo luận ở tổ sáng 22-10.

1. Điều 3 dự thảo:

- Khoản 12 dự thảo quy định “12. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.”, nhận thấy giải thích thiếu về “thời điểm bắt đầu” xác định thửa đất đang có tranh chấp dễ dẫn đến tình trạng lợi dụng nộp đơn tranh chấp hình thức để ngăn chặn quyền giao dịch hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, cần điều chỉnh theo hướng “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc đang trong quá trình hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã.”.

- Khoản 20 dự thảo quy định “20. Hủy hoại đất là hành vi cố ý gây ô nhiễm môi trường đất dẫn đến không sử dụng được vào mục đích nông nghiệp.”, nhận thấy giải thích từ ngữ này quá hẹp khi chỉ giới hạn đối với mục đích nông nghiệp. Trong thực tế, các hành vi làm xói mòn, biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng cũng làm mất, giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích được giao. Do đó, đề xuất điều chỉnh thành “20. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm môi trường đất dẫn đến làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.”.

2. Điều 14 dự thảo:

- Khoản 1 dự thảo quy định:

“Điều 14. Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

1. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; không được tư nhân hóa về đất đai.”.

Nhận thấy quy định “không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ” tương đối rộng. Do đó, đề xuất nghiên cứu, điều chỉnh thành “1. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; không đặt ra việc xem xét lại quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận hợp pháp, trừ trường hợp có căn cứ xác định việc công nhận, cấp Giấy chứng nhận hoặc xác lập quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật; không được tư nhân hoá về đất đai.” cho đầy đủ, rõ ràng.

Khoản 3 dự thảo đề nghị điều chỉnh cụm từ “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất” thành “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” cho thống nhất.

3. Khoản 5, Điều 15 dự thảo quy định:

“5. Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất; kinh phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận và các chi phí khác để thực hiện chính sách quy định tại Điều này được bảo đảm từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”, nhận thấy cụm từ “các chi phí khác” chưa xác định cụ thể việc kinh phí cho rà soát, xác định đối tượng; lập phương án hỗ trợ; tạo lập quỹ đất; xây dựng hạ tầng; cấp Giấy chứng nhận; tập huấn, tuyên truyền; kiểm tra, giám sát; hỗ trợ sản xuất sau giao đất; xử lý đất bị thu hồi hoặc không còn nhu cầu sử dụng.

Đề nghị nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng “5. Kinh phí thực hiện chính sách quy định tại Điều này, bao gồm kinh phí tạo lập quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, đầu tư hạ tầng thiết yếu, rà soát đối tượng, lập và thực hiện phương án hỗ trợ, được bảo đảm từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”.

4. Khoản 3, Điều 29 dự thảo quy định:

“Điều 29. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 

3. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.”.

Nhận thấy quy định “Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp” có thể làm hạn chế quyền của doanh nghiệp thuê đất thương mại, dịch vụ trả tiền hằng năm không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất (doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng). Đề xuất nghiên cứu phân định rõ 2 nhóm: Dự án do Nhà nước cho thuê đất thông qua thu hồi, đấu giá, đấu thầu và Dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê lại mặt bằng để quy định điều kiện chuyển nhượng quyền thuê cho đồng bộ.

5. Điểm 1, khoản 4, Điều 34 dự thảo quy định:

“Điều 34. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 

4. Thực hiện dự án phát triển kinh tế, dự án xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn, bao gồm: 

i) Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất mà đã nhận chuyển quyền sử dụng đất được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư (sau đây gọi là thu hồi đất đối với dự án nhận chuyển quyền sử dụng đất).”.

Quy định cơ chế thu hồi đất đối với dự án nhận chuyển nhượng khi đã thỏa thuận đạt trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Nhận thấy quy định này là điểm tiến bộ, tháo gỡ nút thắt của trường hợp chỉ vì vài hộ gia đình không đồng ý mà dự án bị đình trệ nhiều năm. Tuy nhiên, để bảo đảm tính hiến định và tránh khiếu kiện kéo dài, cơ chế xác định mức giá bồi thường cho 25% diện tích còn lại thu hồi bổ sung cần hướng dẫn công thức tính thật cụ thể, rõ ràng thời điểm chốt giá trung bình.

6. Khoản 7 Điều 36 dự thảo quy định:

“Điều 36. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 

7. Đất bỏ hoang trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp không được sử dụng liên tục quá 24 tháng và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

b) Đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất thì ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, Nhà nước thu một khoản tiền sử dụng đất bổ sung, tiền thuê đất bổ sung (tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm) được tính lũy tiến hằng năm tăng dần theo thời gian không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất; trường hợp quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.”.

Nhận thấy quy định này đánh đúng vào hiện tượng đầu cơ, giữ đất lãng phí. Tuy nhiên, thời hạn 60 tháng (5 năm) là quá dài, vô tình hợp thức hóa cho việc giữ đất kéo dài. Đề xuất cân nhắc điều chỉnh lại thời gian cho phù hợp hơn.

7. Khoản 3, Điều 42 dự thảo quy định:

 “3. Trường hợp thu hồi đất đối với dự án nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Luật này mà số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó. Chủ đầu tư ứng trước kinh phí để trả số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.”, nhận thấy “giá đất đã thỏa thuận” cần xác định rõ là giá ghi trong hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận; giá đã thanh toán thực tế; giá đã được công chứng, chứng thực; giá của các giao dịch đủ điều kiện trong cùng dự án hay giá của tất cả các thửa đất đã thỏa thuận. Đồng thời, “trung bình của giá đất đã thỏa thuận” cần được quy định rõ phương pháp tính.

Do đó, đề nghị nghiên cứu, bổ sung thêm nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết khoản này, để tạo thuận lợi trong việc tổ chức thực hiện.

8. Khoản 6, Điều 48 dự thảo quy định:

“6. Trường hợp thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.”. Qua rà soát Điều 72 Luật Nhà ở năm 2023 thì đối với chủ sở hữu nhà chung cư, việc bố trí tái định cư phụ thuộc vào trường hợp tiếp tục xây dựng lại tại chỗ hoặc không tiếp tục xây dựng lại tại chỗ; chỗ ở tạm thời chỉ áp dụng đối với chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở. Đối với người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công, việc bố trí tái định cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê và có cơ chế bố trí chỗ ở sau khi hoàn thành dự án.

Do đó, đề xuất nghiên cứu điều chỉnh khoản 6, Điều 48 dự thảo theo hướng “6. Trường hợp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.”.

9. Điều 58 dự thảo:

Khoản 1 dự thảo đưa ra 2 phương án: Phương án 1 “a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; b) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn nhận chuyển quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.”. Phương án 2: Giống Phương án 1, nhưng bổ sung thêm điểm c “c) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.”.

Đề xuất lựa chọn Phương án 1 là phù hợp thực tiễn và tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW. Nếu bắt buộc phải có “đất ở” mới được làm nhà ở thương mại thì trên thực tế hầu như không có doanh nghiệp nào thỏa thuận được, vì các quỹ đất lớn để làm dự án đô thị, nhà ở đa phần là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sản xuất, kinh doanh.

Khoản 4 dự thảo đưa ra 2 phương án: Phương án 1 “Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phù hợp với quy hoạch và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.”. Phương án 2: Giống Phương án 1, nhưng bổ sung thêm “Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.”.

Nhận thấy quy định này giải quyết vướng mắc lớn trong thực tiễn: Các doanh nghiệp đang sở hữu diện tích đất lớn như đất nhà xưởng cũ trong nội đô, đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng từ trước, nay muốn chuyển mục đích sang làm đô thị, nhà ở thương mại hoặc dịch vụ. Đề xuất chọn Phương án 2 nhưng cần bổ sung thêm nghĩa vụ tài chính đối với “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải nộp một khoản tiền chênh lệch (tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm chuyển mục đích) và phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ hạ tầng kỹ thuật theo đúng cam kết quy hoạch”, nhằm bảo đảm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất cho ngân sách nhà nước theo đúng nguyên tắc tại khoản 11, Điều 12 dự thảo “11. Quyết định chính sách tài chính về đất đai, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.”.

10. Điểm d, khoản 1, Điều 69 dự thảo quy định:

“Điều 69. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

1. Người quản lý đất, người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau đây:

d) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;”.

Nhận thấy cụm từ “Đất đang có tranh chấp” rộng và không rõ ràng. Thực tế chỉ cần một đơn tố cáo, khiếu nại miệng hoặc đơn tranh chấp không có căn cứ nộp đến Ủy ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất hợp pháp sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, đề xuất điều chỉnh thành “d) Đất đang có tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án.” nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất, tránh bị đối phương cố tình tạo tranh chấp giả để cản trở việc cấp Giấy chứng nhận.

11. Điều 89 dự thảo quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Sử dụng đất đa mục đích như đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, thương mại dịch vụ; đất quốc phòng kết hợp sản xuất kinh tế,... là xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, khoản 4, Điều 89 yêu cầu “…phải lập phương án sử dụng đất kết hợp” nhưng chưa phân định rõ: Phương án này do ai phê duyệt? Có phát sinh giấy phép môi trường, giấy phép xây dựng công trình bán kiên cố trên đất nông nghiệp hay không? Nếu không quy định rõ, điều khoản này sẽ dễ tiêu cực như trở thành rào cản hành chính hoặc bị lợi dụng để xây dựng trái phép công trình kiên cố, cơ sở thương mại trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp dưới danh nghĩa “kết hợp”.

Đề xuất bổ sung quy định rõ giới hạn mật độ xây dựng và quy mô công trình phụ trợ phục vụ mục đích kết hợp; quy định rõ người sử dụng đất chỉ cần đăng ký phương án sử dụng đất kết hợp tại UBND cấp xã và UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng và hậu kiểm công trình.

PV (lược ghi)