Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, sáng 22-10, sau khi nghe các tờ trình và báo cáo thẩm tra, Quốc hội thảo luận ở tổ. Bà Lê Thị Thanh Lam, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ, tham gia đóng góp một số ý quan trọng về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bà Lê Thị Thanh Lam phát biểu trong phiên thảo luận ở tổ sáng 22-10.

Đại biểu Lê Thị Thanh Lam thống nhất với Tờ trình của Chính phủ, Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và sự cần thiết sửa đổi Luật nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở, đa dạng hóa nguồn cung, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. 

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lao động ngày càng lớn, chính sách nhà ở cần chuyển mạnh từ tư duy chủ yếu khuyến khích xây dựng nhà ở để bán sang phát triển cân đối giữa nhà ở để bán, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Để dự án Luật khi được thông qua thực sự đi vào cuộc sống, dự thảo cần làm rõ cơ chế thực hiện, trách nhiệm của từng chủ thể, nguồn lực tài chính và các điều kiện bảo đảm tính công khai, minh bạch, đại biểu đóng góp một số nội dung cụ thể: 

Thứ nhất, quy định về cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích cho thuê để ở hoặc lưu trú tại điểm c, khoản 5, Điều 3. 

Hiện nay, mô hình cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các căn hộ chung cư phát triển rất nhanh tại các đô thị lớn và địa phương du lịch. Tuy nhiên, thực tế cũng nảy sinh nhiều xung đột gay gắt giữa cư dân thường trú và khách thuê ngắn hạn. Việc khách du lịch, người lạ ra vào liên tục gây nguy cơ mất an ninh trật tự, gây tiếng ồn, quá tải hệ thống hạ tầng dùng chung (thang máy, bãi xe, bể bơi) và đặc biệt là rủi ro về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Việc dự thảo Luật tại điểm c, khoản 5, Điều 3 cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn là bước đi phù hợp với xu thế phát triển của kinh tế chia sẻ. Tuy nhiên, quy định trong dự thảo Luật mới chỉ dừng lại ở mức mở cửa mà chưa thiết lập khung pháp lý kiểm soát đủ mạnh ở cấp Luật. Nếu chỉ trông chờ vào việc giao Chính phủ hay Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định chi tiết sẽ dễ dẫn đến tình trạng khoán trắng cho ban quản trị hoặc tranh chấp kéo dài tại các tòa nhà chung cư.

Đề nghị bổ sung vào Điều 3 của dự thảo Luật các nguyên tắc quản lý bắt buộc đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn, vấn đề nhà chung cư, nhà ở cho thuê quan tâm đến an ninh trật tự là cần thiết.

Thứ hai, về chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và yêu cầu chung về phát triển nhà ở tại Điều 5 và Điều 6. 

Khoản 2, Điều 5 quy định nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó có hiện trạng, dự báo nhu cầu, mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, khu vực phát triển dự án và dự kiến nguồn lực tài chính, đất đai.

Khoản 2, Điều 6 tiếp tục đặt ra yêu cầu phát triển nhà ở gắn với quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông công cộng và nhu cầu của từng nhóm đối tượng. 

Đây là định hướng cần thiết, tuy nhiên, thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở có nguy cơ mất cân đối nếu địa phương chủ yếu căn cứ vào khả năng thu hút đầu tư, quỹ đất và nhu cầu thị trường nói chung, mà chưa đánh giá đầy đủ khả năng chi trả của người dân, nhu cầu thuê nhà của người lao động và nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập thấp. Nếu chương trình chỉ xác định chỉ tiêu tổng số căn nhà mà thiếu cơ cấu theo phân khúc, địa bàn và đối tượng thụ hưởng thì có thể xảy ra tình trạng nguồn cung tăng nhưng người có nhu cầu thực sự vẫn khó tiếp cận. 

Vì vậy, đề nghị bổ sung yêu cầu chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh phải xác định rõ cơ cấu nhà ở theo hình thức sở hữu, mua, thuê mua, thuê; dự báo nhu cầu theo nhóm thu nhập, nhóm lao động và khu vực dân cư; đồng thời xác định quỹ đất, tiến độ đầu tư và nguồn vốn tương ứng. Cần quy định cơ chế theo dõi, đánh giá định kỳ, công khai kết quả thực hiện và điều chỉnh chương trình khi có biến động lớn về dân số, việc làm hoặc sát  nhu cầu nhà ở; không sát với nhu cầu gây lãng phí nguồn lực. Đây là cơ sở để bảo đảm quy hoạch nhà ở gắn với nhu cầu thực tế, hạn chế đầu tư dàn trải

Thứ ba, quy định thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 25.

Khoản 1, Điều 25 quy định dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Khoản 2 quy định việc thực hiện nghĩa vụ thông qua bố trí một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương theo quy định của dự thảo. 

Đại biểu thống nhất với định hướng gắn trách nhiệm của nhà đầu tư thương mại với việc phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm là nếu thiếu tiêu chí cụ thể để xác định hình thức thực hiện nghĩa vụ thì có thể dẫn đến cách áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Mặt khác, việc cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng tiền, nếu không gắn với cơ chế quản lý và sử dụng nguồn thu chặt chẽ, có thể làm giảm khả năng hình thành quỹ nhà ở thực tế tại những nơi có nhu cầu cao. 

Đề nghị quy định rõ nguyên tắc lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ, trong đó ưu tiên hình thành nhà ở tại những địa bàn có nhu cầu thực tế lớn, nhất là khu vực đô thị, khu công nghiệp và nơi tập trung đông người lao động. Trường hợp thực hiện bằng tiền, cần xác định phương pháp tính, thời điểm nộp, trách nhiệm quản lý, hạch toán và thời hạn sử dụng nguồn tiền để đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; đồng thời công khai kết quả thực hiện, đặc biệt là nhà ở xã hội nên quan tâm thu nhập của người lao động, người dân giải quyết vay ngân hàng hỗ trợ 80%-100% và trả theo thu nhập hằng tháng của họ, có như thế thì người lao động thật sự mới có nhà ở của mình. Vì thực tế ngân hàng chỉ cho vay 40-50%, người lao động phải trả 30-50% thì khó có tiền mặt một lúc mà trả chi phí chêch lệch.

Bên cạnh đó, cần phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước trong kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ. Không nên chỉ dừng lại ở việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trên hồ sơ, mà phải hướng đến kết quả cuối cùng là có thêm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Thứ tư, về Quỹ nhà ở và phát triển nhà ở cho thuê tại Điều 32, Điều 33 và Điều 35.

Dự thảo xác định Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở; đồng thời quy định các nguồn vốn của quỹ và chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Điều 33 yêu cầu dành quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực đô thị, khu vực định hướng phát triển giao thông công cộng, gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng. 

Đại biểu cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là hướng đi phù hợp, bởi không phải người dân nào cũng có điều kiện tích lũy để mua nhà, trong khi nhu cầu thuê nhà ổn định của công nhân, lao động trẻ và người làm việc xa nơi cư trú ngày càng lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này phụ thuộc trực tiếp vào khả năng huy động và quản lý nguồn vốn, vị trí quỹ đất, giá thuê và chất lượng quản lý vận hành. Nếu quỹ nhà ở được hình thành nhưng thiếu nguồn lực bảo trì, quản lý hoặc giá thuê không phù hợp với thu nhập của đối tượng mục tiêu thì chính sách khó đạt hiệu quả bền vững. Đại biểu kiến nghị một số nội dung sau:

Tại Điều 32 cần bổ sung nguyên tắc quản lý tài chính của Quỹ nhà ở theo hướng công khai, minh bạch, sử dụng đúng mục đích, bảo toàn và phát triển nguồn lực; quy định rõ cơ chế kiểm tra, giám sát, kiểm toán và trách nhiệm giải trình. Cần làm rõ việc phân bổ nguồn vốn giữa các địa phương, tiêu chí ưu tiên đầu tư và trách nhiệm của cơ quan quản lý quỹ.

Đối với Điều 33, cần gắn việc bố trí quỹ đất với kết nối giao thông, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu; tránh bố trí nhà ở cho thuê tại những khu vực xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng, làm tăng chi phí đi lại của người thuê. Không hiệu quả sẽ gây lãng phí nguồn lực nhà nước.

Đối với Điều 35, đề nghị quy định nguyên tắc xác định giá thuê, cơ chế hỗ trợ chi phí vận hành và bảo trì, bảo đảm vừa duy trì hoạt động ổn định của quỹ vừa phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Chính sách hỗ trợ cần có tiêu chí, điều kiện và cơ chế đánh giá hiệu quả rõ ràng, tránh hỗ trợ dàn trải hoặc kéo dài mà không có căn cứ.

Thứ năm, về đối tượng, điều kiện hưởng chính sách và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Điều 59, Điều 60 và Điều 63.

Dự thảo đã quy định đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, điều kiện được hưởng và cơ chế giao chủ đầu tư dự án. Đặc biệt, Điều 63 cho phép cơ quan có thẩm quyền giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu thầu theo quy định của Luật này; trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký thì áp dụng các tiêu chí ưu tiên, trong đó có năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án. Việc đơn giản hóa thủ tục là cần thiết để đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cơ chế không thông qua đấu thầu cần đi đôi với yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, bởi nếu tiêu chí lựa chọn chưa đủ cụ thể hoặc thiếu công khai thì có thể phát sinh nguy cơ thiếu cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng dự án. Đề nghị bổ sung nguyên tắc công khai thông tin dự án, điều kiện và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư; quy định rõ cách đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm, phương án triển khai và khả năng hoàn thành dự án đúng tiến độ. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư đáp ứng điều kiện, cần có cơ chế đánh giá, so sánh và giải trình kết quả lựa chọn; đồng thời quy định trách nhiệm của cơ quan quyết định giao chủ đầu tư.

Đối với đối tượng hưởng chính sách tại Điều 59 và điều kiện tại Điều 60, cần bảo đảm thủ tục chứng minh đơn giản, dễ tiếp cận nhưng đủ khả năng xác thực, hạn chế trục lợi chính sách. Nên tăng cường kết nối, đối chiếu dữ liệu giữa các cơ quan có liên quan, công khai quy trình xét duyệt và có cơ chế tiếp nhận, xử lý phản ánh. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm hậu kiểm, xử lý trường hợp kê khai không trung thực hoặc sử dụng nhà ở xã hội không đúng mục đích. Mục tiêu cuối cùng phải là bảo đảm nhà ở đến đúng người có nhu cầu, không tạo thêm gánh nặng thủ tục cho người dân.

PV (lược ghi)