Một trong những nguyên tắc của việc hoạch định chính sách giá cả là phải dựa trên mức thu nhập chung của nhân dân. Đối với thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta, bên cạnh việc tuân thủ nguyên tắc này, có một yêu cầu quan trọng hơn được đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách là làm thế nào phải kéo thị trường đất đai vốn đang ở mức giá quá cao trở về đúng giá trị thực của nó. Nhưng tiếc thay, cứ mỗi năm giá đất ở các địa phương lại được cấp có thẩm quyền điều chỉnh một lần theo hướng cao hơn, càng đẩy giá bất động sản lên cao đến… chóng mặt. Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ các phương án điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, áp dụng đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều BĐS… Các phương án này được thực hiện liệu có kìm hãm được đà tăng giá BĐS?

ĐIỀU CHỈNH HÀNG NĂM: GIÁ ĐẤT CÀNG TĂNG

Cũng giống như công tác quy hoạch hiện nay (quy hoạch đuổi theo theo sự phát triển kinh tế- xã hội), việc ban hành khung giá đất ở nước ta cũng đang trong tình trạng đuổi theo “sức nóng” của thị trường BĐS. Vẫn biết rằng việc điều chỉnh giá đất theo lộ trình mỗi năm một lần đã được quy định trong Luật Đất đai nhưng điều đáng nói từ thực tế là sau khi điều chỉnh này giá đất càng “nóng” lên như... lửa được đổ thêm dầu.

So với cách nay 6 tháng, giá nhà đất ở khu dân cư Phú An (quận Cái Răng, TP Cần Thơ) đã tăng hơn 30%. Ảnh: THIỆN KHIÊM

Theo thống kê, chỉ trong tháng 2 và 3 -2007 tại TP Hồ Chí Minh, mặt bằng giá đất tăng 70- 80%, những tháng cuối năm 2007 đầu 2008, giá đất cũng “sốt” lên từng ngày. Còn tại Hà Nội, mới đây HĐND thành phố đã ban hành khung giá đất mới. So với giá cũ, mức giá đất mới đã tăng trung bình 20%. Theo đó, mức cao nhất là tại các quận nội thành, với giá tối đa lên tới 67,5 triệu đồng/m2; khu vực thị trấn ngoại thành, giá từ 1,5 triệu đến 16 triệu đồng/m2; khu vực nông thôn: 120 ngàn đến 2,2 triệu đồng/m2.

Xét về góc độ quản lý nhà nước, nhiều người cho rằng cần phải xem xét lại quan niệm cho rằng do giá thị trường tăng nên phải áp dụng mức giá đất tăng theo giá hiện hành để tránh thất thu cho Nhà nước. Vì rằng, ngoài chức năng quản lý, các cấp, bộ, ngành, địa phương còn có chức năng hoạch định chính sách. Trong lúc giá nhiều loại hàng hóa, dịch vụ nói chung, giá BĐS nói riêng đang cao ở mức vô lý so với sức mua chung thì điều đầu tiên đối với các cơ quan hoạch định chính sách là phải tìm ra biện pháp “kéo” giá BĐS xuống mức hợp lý để mọi người dân đều có quyền tiếp cận với nó. Song tiếc thay, loay hoay mãi đến bây giờ, trong khi việc chống chọi với cơn bão giá đang tỏ ra bất lực, thì nhiều cơ quan vẫn đang mải mê với việc “áp giá” theo sát giá thị trường. Kết quả, Nhà nước có lợi một phần, những người có cơ hội đầu cơ BĐS có lời nhiều phần. Chỉ có người dân chân chất là thiệt.

Bằng chứng, khi Hà Nội và TP Hồ Chí Minh quyết định áp khung giá đất nơi cao nhất từ 67- 68 triệu đồng/m2, lập tức giá BĐS trên thị trường cao hơn 10- 20% (1 mét vuông nhà ở chung cư tăng 15-20%, 1 mét vuông đất chung cư tăng 10- 17%) và dự báo sẽ còn tăng nữa! Khi áp dụng mức giá đất tăng, nhà nước được hưởng lợi từ việc đấu giá quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn năm 2007, tiền đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại cho Nhà nước hàng ngàn tỉ đồng, góp phần quan trọng vào ngân sách để nhà nước chi tiêu cho đầu tư phát triển- xã hội. Giới đầu cơ đất thì được một phen phấn khởi, vì biết chắc mỗi năm giá đất sẽ được điều chỉnh một lần theo hướng tăng lên. Vì thế nên từ năm trước nhiều người tiến hành mua nhà, mua chung cư, mua đất xây nhà giá rẻ hơn chờ đến khi giá đất mới được ban hành thì bán. Thế nên, mỗi mảnh đất, mỗi chung cư, mỗi ngôi nhà giới đầu cơ lời trung bình 30- 400 triệu đồng. Còn người dân bình thường, thu nhập vẫn không tăng là bao, trong khi giá BĐS cứ tăng vù vù. Nhà nước lại lấy đó làm căn cứ để điều chỉnh giá. Kết quả, rất nhiều người thật sự cần đất cất nhà, cần nhà ở lại không thể mua được đất, được nhà!

CÓ NÊN MỖI NĂM ĐIỀU CHỈNH MỘT LẦN?

Với tư cách là người trong cuộc, về vấn đề này Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BĐS cần phải có thời gian ổn định giá chứ không nên mỗi năm áp giá một lần như cách đang làm. Theo ông Nguyễn Trần Nam, khi giá đất tăng thì giá thành BĐS cũng tăng theo. Trong khi đó, hầu hết các dự án phải chuẩn bị trong thời gian dài, có thể vài năm. Nếu thay đổi thường xuyên giá đất sẽ làm các nhà đầu tư, người sử dụng rất bị động trong việc xác định mục tiêu của các dự án kinh doanh. Hơn nữa, khoảng 2- 3 tháng cuối năm, các giao dịch gần như bị ngừng lại, chính quyền các tỉnh, thành phố thậm chí không ký giao đất cho các dự án nữa để đợi giá mới, các doanh nghiệp cũng tranh thủ chạy giá. Vì thế, khi có khung giá đất mới, người kinh doanh sẽ phải nghe ngóng để tính toán dự án, tính toán phương án mua bán mới. Việc mỗi năm thay đổi giá đất một lần sẽ làm cho thị trường BĐS không ổn định. Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, muốn cho thị trường BĐS ổn định, cần có thời gian ổn định giá đất trong khoảng 3 năm. Còn nếu cứ tiếp tục tăng giá đất thì giá thị trường sẽ ngày càng bị “đội lên”. Cuối cùng, chịu thiệt thòi nhiều nhất vẫn là người tiêu dùng; đặc biệt là những người có mức sống trung bình (viên chức, công chức, người lao động).

“Cái gì hợp lý thì tồn tại”. Ở lĩnh vực BĐS, sự bất hợp lý về giá cả kéo dài suốt hơn một thập kỷ qua và ngày càng trở nên bất hợp lý hơn. Lẽ ra, các cơ quan hoạch định chính sách phải có biện pháp ít nhất là “ghìm cương” hoặc kéo giá xuống đúng với giá trị thực của nó, với mức tương đương thu nhập của đại bộ phận nhân dân, để không còn sự bất hợp lý. Nếu không, với đà này, khi mỗi năm giá BĐS tăng, nhà nước lại áp giá chạy theo giá thị trường thì những bất hợp lý vẫn còn tồn, đại đa số người dân tiếp tục bị thiệt thòi. Rốt cuộc, chỉ có một thiểu số giới đầu cơ là hưởng béo bở!

ĐỨC HẠNH

ÁP GIÁ ĐẤT MỚI: AI HƯỞNG LỢI NHIỀU NHẤT? Từ ngày 1-1-2008, giá đất ở nhiều địa phương trong nước đã được điều chỉnh với mức tăng khoảng 15-20%. Như vậy, giả dụ những ai đang giao dịch để mua một căn hộ trị giá khoảng 300 triệu đồng trong ngày 31-12, thì chỉ sau một đêm thức giấc đã phải tốn thêm 45- 60 triệu đồng nữa. Một văn bản pháp luật ra đời bao giờ cũng có 2 mặt. Nếu có nguời này được hưởng lợi thì tất có người kia bị thiệt. Vấn đề quan trọng ở đây là làm thế nào để hài hòa các lợi ích: người dân, nhà nước và chủ đầu tư. Xét trong bối cảnh hiện nay, khi mà thu nhập của đại bộ phận dân cư còn quá khập khiễng so với mặt bằng giá cả, thì rõ ràng người chịu thiệt nhất là người dân- đặc biệt những người có nhu cầu thực sự nhưng thu nhập ở mức khiêm tốn. Vậy thì ai sẽ là người được hưởng lợi từ chính sách điều chỉnh giá đất? Rõ ràng, xét về phương diện kinh doanh, nhà đầu tư, người có đất trước hết sẽ được hưởng lợi. Sau một đêm thức giấc, bỗng chốc trong tay đã có thêm vài chục triệu, vài trăm triệu nhờ nhà nước điều chỉnh giá đất. Song, xét một cách sâu xa, hưởng lợi nhiều nhất là những người đầu cơ đất đai. Nắm chắc quy định của Luật Đất đai, mỗi năm các địa phương tùy thuộc vào diễn biến của thị trường có quyền quyết định khung giá đất trên địa bàn mình, những nhà đầu cơ trong năm đã tích cực thu gom đất đai, nhà cửa, rồi hoặc là để nguyên, hoặc xây dựng, sửa để chờ giá lên kiếm lời. Ngoài số tiền chênh lệch giá theo quy định của nhà nước, những nhà đầu cơ có tiềm lực mạnh còn nâng giá lên theo kiểu “tát nước theo mưa”. Giá đất quy định tăng 20%, nhưng nhiều nhà đầu cơ có thể nâng lên cao hơn để gặt hái siêu lợi nhuận.