Sáng 19/11/2025, tại Nhà Quốc hội, Tổ 11 (gồm Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ và Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Điện Biên) đã tiến hành thảo luận tại Tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Các đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ gồm: ông Nguyễn Mạnh Hùng - Ủy viên là đại biểu Quốc hội chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội và bà Triệu Thị Ngọc Diễm - Bí thư Đảng ủy phường Khánh Hòa, TP Cần Thơ tham gia phát biểu ý kiến.

Về các trường hợp thu hồi đất đối với khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế

Ông Nguyễn Mạnh Hùng nhất trí về việc cho phép thu hồi đất, do đây là 2 mô hình phục vụ phát triển kinh tế mới phát sinh, cũng tương tự như thu hồi đất để làm khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung (khoản 22, Điều 79, Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, đề nghị cân nhấc việc thay vì đưa vào nghị quyết này, thì bổ sung thêm nội dung về thu hồi đất đối với 3 nghị quyết để thí điểm, có thêm thời gian đánh giá toàn diện các tác động trước khi được luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai sau này.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng phát biểu tại thảo luận Tổ sáng 19-11

Về vấn đề tài chính đất đai, giá đất: Thực tế áp dụng Luật Đất đai 2024 cho thấy, bên cạnh công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, hỗ trợ, tái định cư, việc xác định giá đất là 1 trong 2 điểm nghẽn lớn cần xử lý ngay do đây là nhân tố được đánh giá đã góp phần làm tăng giá đất, phá vỡ phương án tài chính của các dự án, làm khó khăn hơn khả năng tiếp cận đất đai, nhà ở của các tổ chức, cá nhân.

Với định hướng xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nêu tại nghị quyết số 18, Luật 2024 (khoản 5, Điều 158) và Nghị định số 71/NĐ-CP quy định 4 phương pháp xác định giá đất là so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc quy định này cũng đã vận dụng kinh nghiệm quốc tế trong xác định giá đất, khi các nước phát triển đều áp dụng các phương pháp này, nhất là phương pháp thặng dư.

Vấn đề thách thức lớn nhất là, để áp dụng hiệu quả các phương pháp này, điều kiện tiên quyết là cần có hệ thống thông tin đầu vào giá đất và cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ, khách quan, chính xác và cập nhật (đúng, đủ, sạch, sống), một cách lý tưởng là đến từng thửa đất, ô đất, vị trí đất. Nhưng yếu tố tiên quyết này chúng ta đang thiếu, nên trong nhiều trường hợp, cùng một thửa đất, áp dụng phương pháp khác nhau cho ra kết quả rất khác nhau. Do vậy, việc thống nhất phương pháp xác định giá đất, bảo đảm vai trò kiểm soát giá đất của Nhà nước, nhất là đối với thị trường thứ cấp là cần thiết, giúp ổn định thị trường đất đai.

Tuy nhiên, việc bỏ xác định giá đất theo cơ chế thị trường, quay trở lại Nhà nước kiểm soát giá đất trên thị trường thứ cấp thông qua ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cần lưu ý 4 vấn đề: (1) Phát sinh tình trạng 2 giá, giá Nhà nước thấp hơn nhiều giá thị trường, giá đóng thuế thấp hơn giá thực tế, gây thất thu ngân sách nhà nước. (2) Nhà nước toàn quyền quyết định giá, thiếu sự tham gia của tư vấn độc lập, giá áp đặt 1 chiều, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân khi giải toa, đền bù. (3) Bỏ nguyên tắc thị trường, Nhà nước xác định giá sơ cấp không dựa trên cung cầu làm triệt tiêu động lực cạnh tranh và giảm hiệu quả sử dụng đất. (4) Hệ số K sẽ được xác định từng khu vực, vị trí: sẽ cụ thể đến đâu để đảm bảo sát với giá đất cụ thể gắn với từng thửa đất, vị trí đất, tránh chênh lệch giữa các địa phương, nhất là khu vực giáp ranh, các khu vực lân cận được hưởng địa tô lớn bởi hạ tầng giao thông, công trình công cộng của Nhà nước.

Để khắc phục được tình trạng chênh lệch địa tô khi thu hồi đất, cần bám sát nguyên tắc là phải thu hẹp trường hợp thu hồi đất, càng ít trường hợp Nhà nước thu hồi đất càng tốt, chỉ thu hồi khi phục vụ mục đích quốc gia công cộng, an ninh quốc phòng, không thu hồi để làm kinh tế cho tổ chức, cá nhân.

Về một số trường hợp giao đất, thuê đất và điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất

Bà Triệu Thị Ngọc Diễm tham gia một số ý kiến cụ thể:

Về quy định một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (khoản 4, điều 4), tại điểm c, dự thảo Nghị quyết nêu: “Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn” thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Nội dung này là chính sách ưu đãi rất tốt, nhằm tạo cơ hội thu hút đầu tư thật sự chất lượng cho các vùng cần động lực phát triển cấp thiết mới, mở rộng các dự án đầu tư đặc thù về các địa bàn khó khăn. Vừa phát huy được hiệu quả sử dụng đất, vừa tạo điều kiện cho các nhà đầu tư giảm các chi phí phát sinh không cần thiết.

Tuy nhiên, quy định còn quá rộng và chưa kèm theo điều kiện ràng buộc cụ thể. Tiêu chí để xác định “dự án năng lượng”, “dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ” đủ điều kiện được miễn đấu giá, miễn đấu thầu là gì (từ quy mô, tác động môi trường, khả năng sinh kế, tạo việc làm, an sinh xã hội, cam kết đầu tư hạ tầng, cơ chế giao đất…). Nhà đầu tư cần có năng lực, kinh nghiệm hay cam kết đầu tư như thế nào trước khi được hưởng cơ chế “chỉ định” giao đất? Cơ chế xử lý khi các dự án triển khai không đảm bảo tiến độ? Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các địa phương, dễ làm phát sinh nguy cơ bị hiểu sai, hiểu chưa đầy đủ, từ đó vận dụng khác nhau tùy tình huống, dẫn đến làm sai quy định. Các địa phương gặp áp lực trong việc lựa chọn nhà đầu tư vì không có cơ sở pháp lý chặt chẽ, và cũng dễ dẫn đến khiếu nại của các doanh nghiệp khác khi không được chỉ định. Một số nhà đầu tư khi được giao đất nhưng năng lực không đảm bảo, dẫn đến dự án kéo dài, gây lãng phí quỹ đất và ảnh hưởng tiêu cực đến định hướng phát triển của vùng đặc biệt khó khăn. Bên cạnh đó, một số rủi ro khác tiềm ẩn như chênh lệch môi trường đầu tư, lợi ích nhóm, nguy cơ làm trái quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền và chức năng giao đất, cho thuê đất có liên quan.

Bà Triệu Thị Ngọc Diễm phát biểu thảo luận tại Tổ

Để bảo đảm nghị quyết được triển khai hiệu quả chặt chẽ, minh bạch và hạn chế rủi ro, hỗ trợ vùng đặc biệt khó khăn theo đúng tính chất và ý nghĩa, đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết khoản này. Trong đó, quan tâm đến 4 vấn đề cốt lõi: (1) Bổ sung điều kiện, tiêu chí cụ thể xác định dự án năng lượng và dự án du lịch - thương mại - dịch vụ được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù này. (2) Quy định năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai các dự án của các nhà đầu tư cùng các cam kết, thỏa thuận giữa Nhà nước và chủ đầu tư. (3) Công khai các dự án được áp dụng cơ chế không đấu giá, không đấu thầu trên Cổng thông tin của tỉnh; xây dựng quy trình lựa chọn nhà đầu tư, đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu được công khai, minh bạch, đúng đối tượng, hạn chế khiếu nại của các nhà đầu tư. (4) Quy định rõ trách nhiệm của từng cấp chính quyền địa phương theo tinh thần phân cấp, phân quyền, trách nhiệm giám sát và chịu trách nhiệm theo thẩm quyền được giao.

Về điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (khoản 5,6, điều 4). Thống nhất khoản 5 và khoản 6 Dự thảo Nghị quyết, bởi cởi được nhiều nút thắt và được mở rộng hơn về điều kiện thực hiện, đặc biệt là đối với các trung tâm tỉnh, thành phố chỉ có Quy hoạch phân khu 1/5000. Nhưng về diễn đạt, để phù hợp với cách viết được sử dụng trong Luật Đất đai 2024, tránh hiểu nhầm về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đề xuất: (1) Viết lại khoản 5 Điều 4 thành: “Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở là có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.”. (2) Viết lại khoản 6 Điều 4 thành: “Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn là có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về hoạch đô thị và nông thôn.”.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại điểm b, khoản 3, điều 12 quy định cụ thể: Không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026-2030) của các thành phố trực thuộc Trung ương, quy hoạch, sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Thống nhất rất cao chủ trương này vì giúp địa phương giảm đầu mối công việc và tiết kiệm kinh phí. Giai đoạn đầu, các địa phương chắc chắn cũng chưa quen với việc quản lý mà không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhưng dần rồi cũng sẽ trở thành xu thế tất yếu và trách nhiệm quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai trên địa bàn sẽ được gắn với chức năng, nhiệm vụ chung của các cấp chính quyền địa phương, cấp nào thì cấp đó hoàn toàn chịu trách nhiệm toàn diện. Bên cạnh đó, đề nghị có quy định về chuyển tiếp hoặc quy định về hiệu lực của các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trước ngày Nghị quyết có hiệu lực để các địa phương có cơ sở thực hiện.

Về trường hợp Luật Đất đai và Nghị quyết này có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, Khoản 2, Điều 13, Điều khoản thi hành có nêu: “Trường hợp Luật Đất đai và Nghị quyết này có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo Nghị quyết này”.  Luật đất đai 2024 mới ra đời được hơn 1 năm, là bộ luật có nhiều ý kiến của đại biểu đóng góp và sự quan tâm của cử tri cả nước, lấy ý kiến nhiều lần và đã giải quyết được nhiều điểm nghẽn trong thực tiễn. Giai đoạn này, tính từ thời điểm sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp xã từ 1-7-2025 đến nay, cũng đã có một bước chuẩn bị khá kỹ lưỡng và có một quãng thời gian đủ lâu để áp dụng Luật năm 2024 trong thực tiễn nên đảm bảo các yếu tố và điều kiện để rà soát, điều chỉnh những chỗ còn bất cập của dự án luật và những điều, khoản để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. “Khác nhau về cùng một vấn đề” thì cụ thể là vấn đề gì? Tại sao không rà soát điều chỉnh tổng thể luôn vì đây là giai đoạn rất cần có những điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện tình hình mới.

Mặt khác, qua nghiên cứu các điều khoản, nội dung cụ thể còn bất cập, khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách tại dự thảo nghị quyết, 9 nhóm vấn đề từ Điều 3 đến Điều 11 cũng đã cơ bản rõ, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức liên quan đất đai thực hiện nhiệm vụ. Từ: quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ​quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm xác định giá đất; nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất, điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất; ​miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; ​quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai…cơ bản cũng đã hệ thống hóa đầy đủ những khía cạnh khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai tại các địa phương. Do đó, đương nhiên những vấn đề được thể hiện tại dự thảo nghị quyết này sẽ được thực thi để sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và giải quyết những gì trong Luật Đất đai 2024 chưa đáp ứng.

Vì vậy, nếu còn những vấn đề gì khác ngoài 9 nhóm vấn đề cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được thể hiện trong dự thảo Nghị quyết thì Ban soạn thảo cần rà soát thêm một cách kỹ lưỡng từ những phát sinh trong thực tiễn để điều chỉnh hoặc nếu đã rà soát đầy đủ thì bỏ Khoản 2, Điều 13 vì không phù hợp với tính chất Nghị quyết và khó cho các địa phương trong quá trình áp dụng, nhất là trong bối cảnh chính quyền địa phương cấp cơ sở đang được giao rất nhiều nhiệm vụ có liên quan lĩnh vực đất đai, nhưng nhân sự thì vừa thiếu vừa không đảm bảo.

ĐOÀN ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI TP CẦN THƠ