Bài, ảnh: HIỂN DƯƠNG

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ đầu tháng 1-2023 đến nay. Nhân dân đã tham gia đóng góp nhiều ý kiến quan trọng; trong đó, có những nội dung xoay quanh quy định về quyền cho mượn, quyền ủy quyền đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ), điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ...

Nhiều hệ lụy từ hợp đồng ủy quyền liên quan đến QSDĐ

Người dân thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Bê.

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến QSDĐ rất đa dạng, tiềm ẩn phát sinh tranh chấp. Trong đó, nhiều giao dịch mượn QSDĐ hoặc ủy quyền định đoạt về QSDĐ được các bên thực hiện như một dạng giao dịch mượn tài sản, ủy quyền đối với tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Cụ thể, các cá nhân cho vay tiền không lập thủ tục thế chấp QSDĐ mà giữa hai bên ký kết hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên vay ủy quyền bên cho vay thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất trong thời gian dài (có thể đến 10 năm hoặc 20 năm). Thực chất đây là giao dịch chuyển QSDĐ có điều kiện mang hình thức của giao dịch ủy quyền. Ông L.V.C.E ở phường Phước Thới, quận Ô Môn, vay 240 triệu đồng của ông Đ.X.Q ngụ phường An Nghiệp, quận Ninh Kiều. Ông E thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích hơn 2.000m2 cho ông Q. Hai bên lập hợp đồng ủy quyền để ông Q thay mặt ông E thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho... liên quan đến phần đất trên. Ông E cho biết: “Vừa qua, tôi rất bất ngờ nhận được thông báo của Tòa án Nhân dân quận Ninh Kiều về việc tôi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ tranh chấp vay vốn giữa ông Q và một ngân hàng. Nguyên nhân là sau khi có hợp đồng ủy quyền của tôi, ông Q làm hồ sơ thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ, vay hơn 600 triệu đồng. Do không khả năng thanh toán, ngân hàng khởi kiện ông Q”.

Thực tế loại giao dịch này diễn ra khá phổ biến nhưng Luật Đất đai qua các thời kỳ và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định để điều chỉnh. Để hạn chế những tranh chấp phát sinh, ông Nguyễn Văn Bê, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Bê (ở huyện Thới Lai), kiến nghị: “Tôi đề nghị bổ sung quy định về quyền cho mượn, quyền ủy quyền đối với QSDĐ của người sử dụng đất hợp pháp vào các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, ủy quyền, cho mượn QSDĐ vào Điều 28 của Dự thảo. Việc bổ sung này sẽ góp phần hạn chế những tranh chấp phát sinh”.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền

Trên thực tế, các giao dịch chuyển QSDĐ thời gian qua đã tạo nên một thị trường bất động sản sôi động, nhưng cũng phát sinh nhiều quan hệ xã hội và quan hệ pháp luật liên quan khác, cần được Nhà nước điều chỉnh bằng pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định về khái niệm, nội dung, hình thức, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền, hợp đồng ủy quyền liên quan đến QSDĐ. Hiện nay, các quy định này đang nằm rải rác ở Bộ luật Dân sự (hợp đồng ủy quyền), Luật Kinh doanh bất động sản (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ…).

Theo luật gia Nguyễn Thành Tơ (huyện Cờ Đỏ), cần bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các quy định về khái niệm, nội dung, hình thức, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ, hợp đồng ủy quyền đối với QSDĐ. Đồng thời, khi bổ sung những vấn đề này, cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu khắc phục những bất cập về thời điểm có hiệu lực, hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ đang xung đột giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, quy định về công chứng, chứng thực. Trong đó, cần bổ sung quy định phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng chuyển QSDĐ và hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất để áp dụng pháp luật điều chỉnh, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Thực tế phát sinh vướng mắc là khi các bên giao dịch về mua nhà và chuyển nhượng QSDĐ mà diện tích nhà bằng toàn bộ hoặc phần lớn diện tích đất thì đây là loại hợp đồng gì và áp dụng Luật Đất đai hay Luật Nhà ở để giải quyết. Nếu áp dụng Luật Đất đai thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là sau khi đăng ký, sang tên; nếu áp dụng Luật Nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi công chứng, chứng thực...