04/06/2014 - 09:22

GÓP ĐẤT, ĐIỀU CHỈNH ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Tăng cường khả năng tiếp cận cho người dân

Theo đánh giá của các chuyên gia, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh và mạnh, xu hướng nhập cư nông thôn vào các đô thị lớn của Việt Nam ngày càng gia tăng. Điều này góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng đồng thời tạo áp lực cho khu vực đô thị. Đáng chú ý là việc phát triển và mở rộng tràn lan các khu dân cư tự phát, không theo quy hoạch ở khu vực ven đô dẫn đến tình trạng khó kiểm soát về mặt không gian kiến trúc trong khi hạ tầng đô thị và mạng lưới giao thông đô thị lâm vào tình trạng quá tải. Vì thế, việc sử dụng công cụ góp đất, điều chỉnh đất nhằm quy hoạch, sắp xếp hoàn thiện hạ tầng, thay đổi diện mạo đô thị được xem là giải pháp quan trọng, đáp ứng yêu cầu phát triển của các đô thị Việt Nam hiện nay.

* Thách thức đô thị hóa

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2013, cả nước có 770 đô thị gồm 2 đô thị loại đặc biệt, 14 đô thị loại I, 11 đô thị loại II, 52 đô thị loại III, 63 đô thị loại IV (bao gồm cả thị xã thuộc huyện), còn lại là 619 thị trấn loại V. Quá trình phát triển đô thị Việt Nam đã góp phần tích cực vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, song cũng bộc lộ không ít khó khăn, thách thức, đặc biệt là đối với các đô thị lớn. Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Định cư con người Liên Hiệp Quốc (UN-HABITAT), chia sẻ: "Đô thị hóa quá nhanh thường dẫn đến các mô hình đô thị phát triển méo mó và tự phát. Do thiếu nguồn cung đất giá rẻ trong khu vực đô thị nên các hộ gia đình có thể mua nhà xây dựng dần trên đất ven đô. Sự can thiệp thiếu đồng bộ của Nhà nước trong việc quy hoạch, đầu tư và sử dụng đất cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến phát triển các khu dân cư tự phát. Song song đó, hệ thống quy hoạch đô thị không có sự tham gia của các bên liên quan nên còn thiếu tính chiến lược và cơ chế kiểm soát việc thực thi. Mặt khác, các nguồn lực đầu tư phát triển đô thị được phân bổ chủ yếu từ ngân sách nhà nước và vốn ODA thường không đáp ứng kịp quá trình đô thị hóa khiến cơ sở hạ tầng đô thị thiếu tính đồng bộ".

Các nguồn lực đầu tư phát triển đô thị được phân bổ chủ yếu từ ngân sách nhà nước và vốn ODA. Trong ảnh: Dự án nâng cấp đô thị vùng ĐBSCL- Tiểu dự án TP Cần Thơ do WB tài trợ được triển khai tại quận Bình Thủy - TP Cần Thơ.

Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới, để đảm bảo yêu cầu phát triển, các khu đô thị phải được quy hoạch hợp lý, phải dành đủ diện tích cho xây dựng đường dân sinh, hạ tầng kinh tế-xã hội, các không gian mở và đất dự trữ cho yêu cầu mở rộng đô thị. Tuy nhiên, đối với các khu đô thị hiện hữu, trong bối cảnh dân cư ngày một đông đúc, việc mở rộng không gian kiến trúc đô thị, nâng cấp đô thị là một thách thức rất lớn. Theo Phó Giáo sư Tiến sĩ Vũ Thị Vinh, Tổng Thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam, trong vấn đề nâng cấp đô thị Việt Nam, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị thiếu đồng bộ, hệ thống giao thông bị ách tắc là do không mở rộng được đường. Bộ mặt đường phố thiếu mỹ quan do khi giải phóng mặt bằng đã để lại những mảnh đất nhỏ lẻ và tạo nên các ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo sau khi xây dựng xong. Bên cạnh đó, các khu nhà ở tập thể thấp tầng xuống cấp nghiêm trọng nhưng không cải tạo được do cuộc sống của người dân gặp nhiều khó khăn.

Tại hội thảo quốc tế về "Phương pháp thu gom-tái điều chỉnh đất và khả năng áp dụng tại Việt Nam" vừa diễn ra tại TP Cần Thơ, do Ngân hàng Thế giới (WB) phối hợp với Cục Phát triển đô thị-Bộ Xây dựng tổ chức, các chuyên gia cho rằng: Để giải quyết những thách thức hiện hữu trong vấn đề phát triển đô thị, các nhà quy hoạch đô thị cần có tầm nhìn dài hạn về khả năng phát triển của các đô thị và lựa chọn công cụ phù hợp cho vấn đề tiếp cận đất đai, quản lý phát triển đô thị. Theo Tiến sĩ Robin Rajack, Chuyên gia cao cấp về Quản lý đất đai của WB, thu gom và tái điều chỉnh đất đai có thể giúp các quốc gia giải quyết bất cập giữa cung và cầu về nhà ở đô thị, nhất là đối với các khu dân cư tự phát đã có nhà ở nhưng thiếu hạ tầng giao thông, cấp thoát nước… Đây cũng là công cụ phù hợp trong điều kiện ngân sách công hạn chế và là giải pháp để chia sẻ rủi ro trong quản lý và phát triển đất đai.

* Lựa chọn phương thức áp dụng phù hợp

Theo WB, thu gom và tái điều chỉnh đất là công cụ nhằm cải tạo, tái thiết các khu đô thị cũ hoặc mở rộng và phát triển các khu đô thị mới để góp phần giải quyết những thách thức đối với các đô thị của các quốc gia trên thế giới. Quá trình này được tiến hành bằng cách hợp nhất các thửa đất thuộc sở hữu cá nhân thành một diện tích duy nhất để phân chia và phát triển một cách hiệu quả. Đối với các địa phương, thực chất thu gom, tái điều chỉnh đất chính là quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch về đất đai, đô thị. Ông Roãn Ngọc Chiến, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Long, cho biết: "Muốn thu hồi đất đai để triển khai các dự án phát triển đô thị, thông thường địa phương giao cho nhà đầu tư hạ tầng thương thảo với người dân trong vùng dự án. Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cũng cần xem xét giải quyết tái định cư cho người dân mất đất với tỷ lệ thỏa đáng. Tuy nhiên, trong quá trình thương thảo đôi lúc sẽ phát sinh nguy cơ không thống nhất giữa các hộ dân và đến mức độ nào đó phải có sự vào cuộc của chính quyền địa phương thông qua việc cưỡng chế để giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc áp dụng mô hình góp đất và tái điều chỉnh đất cần được vận dụng linh hoạt trên cơ sở chia sẻ lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị mất đất, tiến tới giảm khiếu kiện, tạo sự đồng thuận cao khi triển khai dự án".

Để thu gom và tái điều chỉnh đất, mỗi quốc gia sẽ áp dụng những phương thức khác nhau và sẽ phải giải quyết những vấn đề phát sinh liên quan đến các mức độ đóng góp đất, tỷ lệ đồng ý của chủ đất để dự án được phép triển khai, việc thu hồi chi phí đầu tư sau khi dự án đã được Nhà nước hoàn thiện hạ tầng... Song, vấn đề quan trọng là phải xem xét tăng cường khả năng tiếp cận cho người có thu nhập thấp bị ảnh hưởng bởi dự án và phải đảm bảo tính công bằng giữa hộ dân trong vùng dự án. Giáo sư Tiến sĩ Vũ Thị Vinh, Tổng Thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam, cho rằng: "Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị đối với mỗi hộ gia đình. Vì thế, trong quá trình tái điều chỉnh đất đai đòi hỏi phải có sự đồng thuận của cộng đồng dân cư. Khi đó, họ sẵn sàng chia sẻ lại đất đai và góp phần tích cực vào quá trình kiến thiết, phát triển đô thị".

Vai trò của chính quyền địa phương, các bộ, ngành Trung ương là rất quan trọng trong quá trình thực thi công cụ góp đất và điều chỉnh đất đai. Vì vậy, cần có các văn bản và quy định cụ thể trong vấn đề phối hợp liên ngành để tái điều chỉnh đất và xem đây là một công cụ cần được phổ biến nhằm nâng cao hiểu biết cho cán bộ thuộc lĩnh vực quản lý đô thị và quản lý đất đai. Theo ông Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội phát triển đô thị Việt Nam, cần tăng cường sự phối hợp giữa các ngành tài nguyên và môi trường, ngành xây dựng, quản lý đất đai, địa chính để nâng cao hiệu quả quy hoạch và quản lý quy hoạch về sử dụng đất đai, phát triển đô thị. Đồng thời, cần xây dựng các mô hình thí điểm về góp đất và điều chỉnh đất tại địa phương để cải thiện cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội, thu hút sự quan tâm và đồng thuận cao của người dân. Từ đó đúc kết kinh nghiệm và chọn lựa ra mô hình phù hợp để áp dụng và nhân rộng cho các đô thị Việt Nam trong tương lai.

Bài, ảnh: MINH HUYỀN

Chia sẻ bài viết