Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, sáng 30-10, Quốc hội thảo luận ở hội trường. Ông Đào Chí Nghĩa, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ, tham gia đóng góp một số ý quan trọng về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Ông Đào Chí Nghĩa phát biểu trong phiên thảo luận ở hội trường sáng 30-10.

Đại biểu Đào Chí Nghĩa thống nhất các cái nội dung giải trình của Bộ Tài chính đối với dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Để dự thảo luật tiếp tục được hoàn thiện, đại biểu góp ý 3 vấn đề cụ thể:

Thứ nhất, về các quy định sử dụng mã định danh điện tử trong giao dịch bất động sản ở Điều 9 và Điều 10.

Đại biểu thống nhất với việc quy định sử dụng mã định danh để liên kết dữ liệu phục vụ quản lý, công khai thông tin thị trường. Tuy nhiên, theo đại biểu,  tại khoản 3, Điều 9, quy định bất động sản đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử, trong khi khoản 2, Điều 10 liệt kê các đối tượng được cấp mã nhưng phạm vi chưa đồng bộ với Điều 3. Nhất là đối với các dự án bất động sản, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Nếu hệ thống dữ liệu chưa hoàn thiện, chưa cấp mã hoặc xảy ra sai lệch, gián đoạn kỹ thuật mà giao dịch hợp pháp bị đình trệ sẽ dẫn đến các vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu tiếp tục bổ sung vào một khoản quy định về mã định danh là công cụ nhận diện, là liên kết dữ liệu và liên kết dữ liệu, không thay thế giấy tờ xác lập quyền, không thay thế điều kiện kinh doanh bất động sản vào kinh doanh và không phải là thủ tục chấp nhận giao dịch. Quy định rõ trách nhiệm cập nhật, sửa sai, đồng bộ với đối tượng cấp mã với Điều 3, quy định chuyển tiếp tại Điều 61. Trường hợp chưa được cấp mã hoặc hệ thống có sự cố, cần có phương thức thay thế và hoàn thiện dữ liệu, đảm bảo không bị mất hay đình trệ giao dịch hợp pháp chỉ vì nguyên nhân kỹ thuật.

Thứ hai, về giao kết hợp đồng điện tử tại khoản 6, Điều 33.

Dự thảo đã quy định giao kết hợp đồng điện tử trên nền tảng của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hoặc nền tảng có hoạt động kết nối, chia sẻ dữ liệu với hệ thống. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ nghĩa vụ kết nối, chia sẻ dữ liệu với điều kiện có hiệu lực trong hợp đồng. Nếu không cụ thể, có thể phát sinh cách hiểu rằng hợp đồng không kết nối được với hệ thống thì không hợp pháp, dù các bên đã đáp ứng điều kiện giao kết theo pháp luật dân sự và giao dịch điện tử.

Đề nghị bổ sung vào khoản 6, Điều 33 việc kết nối, chia sẻ dữ liệu nhằm phục vụ quản lý nhà nước, không phải là điều kiện làm phát sinh hoặc mất hiệu lực của hợp đồng. Hiệu lực hợp đồng được xác định theo pháp luật có liên quan và các điều kiện giao dịch do luật định. Đồng thời cần quy định cụ thể phương án xử lý khi hệ thống gián đoạn, đảm bảo lưu vết, xác thực chủ thể, bảo mật thông tin và quyền tiếp cận của các bên.

Thứ ba, về trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới tại Điều 41 và Điều 42.

Ở điểm a, khoản 2, Điều 41 quy định: Sàn giao dịch kiểm tra hồ sơ pháp lý và điều kiện đưa vào bất động sản, đưa bất động sản vào kinh doanh. Điểm a, khoản 2, Điều 42 quy định: Trách nhiệm bảo đảm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cách quy định này cần được làm rõ bởi sàn giao dịch có thể kiểm tra hồ sơ, đối chiếu dữ liệu và phát hiện dấu hiệu bất thường, nhưng không có thẩm quyền thay cơ quan nhà nước xác nhận toàn bộ tình trạng pháp lý của bất động sản. Nếu đặt trách nhiệm tuyệt đối mà không gắn với phạm vi hồ sơ, dữ liệu, khả năng kiểm chứng, rủi ro pháp lý sẽ đẩy sang đơn vị cung cấp dịch vụ, đồng thời làm gia tăng chi phí của dịch vụ.

Đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung nguyên tắc sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ được cung cấp, đối chiếu thông tin trên các hệ thống dữ liệu có thể tiếp cận, thông báo rõ cho khách hàng về nội dung đã kiểm tra và những nội dung chưa thể xác minh. Trường hợp biết hoặc phải biết thông tin là giả mạo bất động sản, không đủ điều kiện mà vẫn cho giao dịch thì phải chịu trách nhiệm tương ứng. Cùng với đó, cần làm rõ các phạm vi về các dịch vụ khác tại khoản 10, Điều 2, điểm g, khoản 2, Điều 41 để tránh quy định mở nhưng không xác định được giới hạn trách nhiệm.

PV (lược ghi)