Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, sáng 30-10, Quốc hội thảo luận ở hội trường. Bà Tô Ái Vang, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ, tham gia đóng góp một số ý quan trọng về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Bà Tô Ái Vang phát biểu trong phiên thảo luận ở hội trường sáng 30-10.

Qua nghiên cứu cho thấy dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã xây dựng một hành lang pháp lý minh bạch, nhằm phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Để tiếp tục hoàn thiện, góp phần hoàn chỉnh dự thảo luật, đại biểu đóng góp 3 ý kiến:

Thứ nhất, tại khoản 5, Điều 18 về mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai, theo đại biểu là rất đúng đắn bởi đáp ứng sự mong mỏi của người dân và ngăn chặn triệt để tình trạng chiếm dụng vốn thông qua các loại hợp đồng giữ chỗ hay là phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, để quy định này sớm đi vào thực tiễn, đại biểu kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền cọc, bắt buộc số tiền cọc 5% này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư hoàn toàn không được rút ra số tiền này cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán. Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc là bỏ trốn.

Thứ hai, tại điểm b, c, khoản 1, Điều 20 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% khi người mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 5% còn lại giữ lại tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Đây là bước tiến đột phá để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Dù vậy, vẫn giữ tiền trong tài khoản phong tỏa dài ngày vô hình chung tạo ra một lượng vốn chết làm triệt tiêu dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp. Nhằm hài hòa lợi ích của các bên, đại biểu kiến nghị: Trong trường hợp việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước như là chậm xác định giá đất hay là chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, thì cho phép chủ đầu tư được thay thế khoản 5% tiền mặt được phong tỏa bằng một chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương để giải tỏa dòng tiền. Biện pháp này giúp chủ đầu tư duy trì tính thanh khoản, giảm bớt áp lực chi phí tài chính mà Nhà nước lẫn người mua nhà vẫn được bảo đảm quyền lợi một cách tuyệt đối.

Thứ ba, tại khoản 4, Điều 30 quy định bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Theo đại biểu, có góc nhìn thêm, đó là thực tế quy định này vô hình đóng băng các giao dịch mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Hiện nay được xem là một bên là một kênh tự cứu cánh hợp pháp của chủ của các chủ đầu tư đang cạn kiệt dòng tiền. Hệ quả là các dự án đắp chiếu vô thời hạn, nguồn lực đất đai bị lãng phí và người mua nhà bị kẹt lại trong các cuộc khủng hoảng tài chính của các chủ đầu tư cũ. Để khơi thông nguồn lực và hồi sinh các dự án đã nghẽn, đại biểu kiến nghị bổ sung cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép các bên ký kết và thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với điều kiện: toàn bộ dòng tiền thanh khoản từ chủ đầu tư mới phải được phong tỏa tại ngân hàng và trích nộp trực tiếp ưu tiên vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án đó. Có như vậy thì Nhà nước không lo thất thu thuế, dự án được cứu cánh bởi năng lực kinh tế của chủ đầu tư mới, thị trường được khơi thông và người dân sớm được nhận nhà.

PV (lược ghi)