Thị trường bất động sản tại TP Cần Thơ đang có chuyển biến tích cực, góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân, tạo đà phát triển đô thị. Tuy nhiên, khi thị trường tăng trưởng nóng sẽ mang đến những tồn tại, tiềm ẩn tiêu cực, nhất là trong hoạt động mua bán đất nền, nhà ở. Về vấn đề này, ông Mai Như Toàn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Cần Thơ, chia sẻ:

- Khi thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, người dân thường có tâm lý đua nhau mua đất nền và nhà ở trong các dự án, các khu dân cư theo lời chào mời của môi giới và bỏ qua bước kiểm tra tính pháp lý của dự án. Có tình trạng một số dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý nhưng đã tự ý rao bán sản phẩm qua các tổ chức, cá nhân chuyên môi giới bất động sản, các trang mạng xã hội, trên internet… Do thiếu thủ tục pháp lý, chủ đầu tư thường liên kết với các sàn giao dịch bất động sản lách luật bằng hình thức ký kết với khách hàng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt giữ chỗ. Trên thực tế, theo Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ có 2 loại hợp đồng thể hiện quan hệ mua bán đất nền và nhà ở là Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ khi các bên đã ký các loại hợp đồng này mới thực sự là mua bán đất nền hoặc nhà ở trong các dự án nhà ở. Còn hình thức ký hợp đồng đặt giữ chỗ chỉ là hợp đồng dân sự giữa 2 bên nên nếu xảy ra rủi ro, bản thân người mua khó tránh khỏi những thiệt hại về tài chính. Những rủi ro người mua thường gặp phải như: chủ đầu tư không hoàn thiện và bàn giao dự án theo đúng thời gian cam kết; chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án nên bị Nhà nước ra quyết định thu hồi; cùng một sản phẩm bất động sản nhưng đơn vị môi giới hay chủ đầu tư ký hợp đồng đặt giữ chỗ với nhiều khách hàng khác nhau; vị trí đất mua theo hợp đồng đặt chỗ thực chất không phải là đất ở mà là đất dịch vụ thương mại và có thời hạn thuê…

* Vậy các điều kiện để chủ đầu tư được phép kinh doanh quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai là gì, thưa ông?

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện sau: Đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng TP Cần Thơ. Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Một góc khu dân cư Thới Nhựt, quận Ninh Kiều.

* Ông lưu ý gì về các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản để người mua hiểu rõ thêm khi tham gia vào các hình thức này?

- Theo quy định, chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhưng không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. Chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án mà mình huy động; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi có đủ các điều kiện sau: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng TP Cần Thơ.

* Khi tham gia giao dịch bất động sản, người mua cần làm gì để tự bảo vệ mình, thưa ông?

- Trên thực tế, trách nhiệm của chủ đầu tư là phải công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin về tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở… Chủ đầu tư phải báo cáo định kỳ bằng văn bản tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án và khi kết thúc dự án đến Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến giao dịch nhà ở cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan tính pháp lý của dự án. Người mua cũng có thể chủ động liên hệ với các cơ quan chức năng, nhất là Sở Xây dựng để được cung cấp những thông tin chính xác nhất về dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư về dự án.

Nhằm giúp người mua hiểu rõ về các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, ngày 23-5-2019, Sở Xây dựng TP Cần Thơ đã ban hành Thông báo số 1247/TB-SXD về “Một số quy định pháp luật hiện hành về đầu tư và kinh doanh bất động sản về đất nền và nhà ở trên địa bàn thành phố”. Bằng thông báo này, Sở Xây dựng TP Cần Thơ yêu cầu các chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân có liên quan phải chấn chỉnh và chấp hành nghiêm các quy định pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản. Sở sẽ tổ chức kiểm tra các dự án trong thời gian tới, nếu phát hiện sai phạm sẽ xử lý hoặc kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.

* Xin cảm ơn ông!

MINH HUYỀN (thực hiện)