Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 19-8, Quốc hội thảo luận ở tổ. Đại biểu Quốc hội Nguyễn Tuấn Anh, Phó Bí thư Thành ủy Cần Thơ, có một số ý kiến quan trọng đóng góp về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, về các hành vi bị nghiêm cấm (Điều 3) trong dự thảo Luật Nhà ở. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn thông qua các nền tảng số như Agoda, Booking.com (online booking)… phát triển nhanh tại nhiều đô thị và trung tâm du lịch, góp phần đa dạng hóa sản phẩm lưu trú và khai thác hiệu quả tài sản nhà ở.

Tuy nhiên, do chưa có cơ sở pháp lý thống nhất, nhiều địa phương và ban quản trị chung cư đã áp dụng các biện pháp quản lý khác nhau, thậm chí cấm hoàn toàn loại hình này, làm phát sinh nhiều ý kiến trái chiều từ chủ sở hữu căn hộ chung cư. Những vấn đề này cho thấy khoảng trống pháp lý cần được hoàn thiện bằng các quy định thống nhất ở cấp luật, thay vì tiếp tục xử lý bằng các biện pháp hành chính cục bộ.

Đại biểu đánh giá cao quy định tại điểm c khoản 8, Điều 3 của dự thảo Luật xác lập hành lang pháp lý đối với hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn trong căn hộ chung cư. Quy định này tạo điều kiện cho các mô hình kinh doanh mới của nền kinh tế số phát triển cũng như thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW về khoa học công nghệ. Tuy nhiên, dự thảo luật chưa quy định các điều kiện khác như phòng cháy, chữa cháy….

Do đó, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy, an ninh, trật tự, bảo vệ môi trường, ngoài ra, cần tăng cường quản lý trên nền tảng số thông qua kết nối dữ liệu với cơ quan quản lý cư trú, cơ quan thuế và chính quyền địa 2 phương. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm quản lý hiệu quả, vừa hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, góp phần xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, thích ứng với các mô hình kinh doanh mới và yêu cầu phát triển đô thị thông minh

Thứ 2, về chỗ để xe của nhà chung cư (Điều 125) trong dự thảo Luật Nhà ở: Vấn đề có thể phát sinh

Thực tiễn thời gian qua cho thấy: Cùng với sự gia tăng nhanh của xe điện, yêu cầu bảo đảm an toàn đối với khu vực để xe, sạc điện và đổi pin trong nhà chung cư ngày càng trở nên cấp thiết. Một số vụ cháy có liên quan đến phương tiện sử dụng pin điện đã đặt ra yêu cầu phải tăng cường các quy định về an toàn điện và phòng cháy, chữa cháy đối với loại hình hạ tầng này.

Tuy nhiên, khoản 1, Điều 125 của dự thảo Luật mới quy định việc bố trí chỗ để xe theo quy chuẩn xây dựng, nhưng chưa thể hiện đầy đủ nguyên tắc bảo đảm an toàn đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc điện và đổi pin. Trong khi đó, các yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành đã được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, bổ sung các nguyên tắc mang tính khung về bảo đảm an toàn, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết hoặc dẫn chiếu thực hiện theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, bảo đảm tính ổn định của Luật và sự linh hoạt trong việc cập nhật các yêu cầu kỹ thuật khi công nghệ thay đổi.

Một số nội dung có liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu có các ý kiến sau:

1. Về thời hạn sử dụng nhà chung cư (dự thảo ngày 7-8-2026 theo Tờ trình 158). Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV: “Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn”. Đây là vấn đề (quan trọng và nhận được rất nhiều quan tâm) rất phức tạp vì liên quan đến quyền hiến định “quyền sở hữu tài sản” của tổ chức, cá nhân. Dự thảo Luật Nhà ở đã thể chế hóa Nghị quyết của Đảng, tuy nhiên, cách thức quy định về vấn đề này còn ẩn chứa nhiều quy định chưa thực sự rõ ràng, ảnh hưởng đến quyền, lợi hợp pháp của người dân.

Khoản 13, Điều 2 và khoản 4, Điều 14 Luật Nhà ở quy định về “chung cư có thời hạn”, theo đó quyền sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ. Quy định này chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ. Việc hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt. Theo các Điều 158, 160, 163 và 237 của Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; được pháp luật bảo hộ và chỉ chấm dứt theo căn cứ luật định. Khi nhà chung cư bị phá dỡ, mặc dù vật kiến trúc cũ không còn, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm.

Trong khi đó, cụm từ “khi nhà chung cư phải phá dỡ” chưa xác định rõ quyền sở hữu chấm dứt từ thời điểm có kết luận kiểm định, có quyết định phá dỡ hay khi công trình bị phá dỡ trên thực tế; đồng thời chưa xử lý đầy đủ hậu quả đối với tài sản đang thế chấp, thừa kế hoặc bị kê biên.

Đại biểu có thể nêu thêm một số nội dung quy định khác nhau trong các văn bản quy định pháp luật: Khoản 1, Điều 84 của dự thảo Luật Nhà ở quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Quy định chỉ yêu cầu ghi trong “văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền” chưa thật chặt chẽ, vì chưa xác định rõ loại văn bản thẩm định, chưa bao quát trường hợp thiết kế được điều chỉnh và văn bản thẩm định không phải là văn bản phê duyệt cuối cùng (theo quy định của pháp luật về xây dựng: dự án nhà chung cư có thể trải qua nhiều bước thẩm định: thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; thẩm định thiết kế cơ sở; thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; phê duyệt thiết kế xây dựng; điều chỉnh thiết kế trong quá trình thực hiện). Cụm từ “văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền” chưa cho biết thời hạn sử dụng phải ghi trong: Văn bản thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; văn bản thẩm định thiết kế kỹ thuật… Nếu thời hạn sử dụng được điều chỉnh ở bước thiết kế sau, văn bản nào là căn cứ pháp lý cuối cùng cũng chưa rõ.

Do đó đề nghị chỉnh lý lại khoản 1, Điều 84 theo hướng: Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phải được thể hiện trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng. Trường hợp thiết kế xây dựng được điều chỉnh làm thay đổi thời hạn sử dụng thì phải xác định lại trong hồ sơ thiết kế điều chỉnh được thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, dự thảo Luật chưa rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong trường hợp: Thiết kế kỹ thuật quy định tuổi thọ công trình (ví dụ 100 năm, công trình cấp I), nhưng nếu chủ đầu tư xây dựng kém chất lượng, khiến công trình mới sử dụng 30, 50 năm đã hư hỏng nặng phải phá dỡ, thì trách nhiệm bồi thường thuộc về ai? Dự thảo chưa thiết kế cơ chế bảo hiểm vòng đời công trình hoặc buộc chủ đầu tư ban đầu phải chịu trách nhiệm tài chính liên đới đối với thời hạn sử dụng đã cam kết trong văn bản thẩm định thiết kế.

2. Về giao dịch nhà ở (phương thức thanh toán tiền thuê mua). Mặc dù tại khoản 2, Điều 1 của dự thảo Luật Nhà ở đã loại trừ áp dụng đối với giao dịch nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng về mặt bản chất cùng một giao dịch nhà ở lại được điều chỉnh bởi 2 chế độ pháp lý khác nhau:

 - Điều 125 dự thảo Luật Nhà ở quy định: Bên thuê mua thanh toán trước không quá 50% giá trị nhà ở; phần còn lại được tính thành tiền thuê và trả hằng tháng trong thời hạn thuê mua. Nhưng khoản 2, Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định mức thanh toán trước không quá 50%, nhưng cho phép các bên có thỏa thuận khác về phương thức thanh toán phần còn lại. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1, Điều 20 còn đặt ra giới hạn lần thanh toán đầu không quá 30%, bao gồm cả tiền đặt cọc.

Vì vậy, Luật Nhà ở bắt buộc trả phần còn lại hằng tháng. Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thỏa thuận phương thức khác. Luật Kinh doanh bất động sản quy định thêm trần 30% cho lần đầu, còn Luật Nhà ở không thể hiện điều kiện này.

 3. Về chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Chính sách ưu đãi đang có sự khác biệt lớn giữa 2 chủ đầu tư: Chủ đầu tư cải tạo chung cư được miễn tiền đất đối với cả căn hộ thương mại và phần dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án; chủ đầu tư nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần nhà ở thương mại. Chủ đầu tư cải tạo chung cư được khai thác toàn bộ diện tích còn lại sau tái định cư, không có giới hạn tỷ lệ trong Điều 88; phần thương mại của dự án nhà ở xã hội bị giới hạn theo tỷ lệ do Chính phủ quy định. Chủ đầu tư cải tạo chung cư có thể được ngân sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng, hạ tầng và “các công việc khác”; chủ đầu tư nhà ở xã hội chủ yếu được hỗ trợ đấu nối hạ tầng. Chủ đầu tư cải tạo chung cư được tiếp cận quỹ phát triển đất và các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách; chủ đầu tư nhà ở xã hội được vay tín dụng ưu đãi và tín dụng đầu tư của Nhà nước. Giá và lợi nhuận phần nhà ở xã hội bị kiểm soát; lợi nhuận từ phần thương mại của dự án cải tạo chung cư không bị giới hạn tại Điều 88.

Như vậy, chủ đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đồng thời được miễn nghĩa vụ tài chính về đất trên phạm vi rất rộng, được khai thác toàn bộ diện tích nhà ở còn lại và diện tích thương mại sau khi bố trí tái định cư, được tiếp cận các quỹ tài chính nhà nước và có thể được ngân sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng, hạ tầng mà lợi nhuận từ phần kinh doanh không bị giới hạn. Trong khi đó, phát triển nhà ở xã hội là chính sách an sinh lớn của Đảng và Nhà nước, trực tiếp chăm lo chỗ ở cho người thu nhập thấp và các đối tượng khó tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường. Chủ đầu tư nhà ở xã hội phải bán, cho thuê mua đúng đối tượng, chịu kiểm soát giá, lợi nhuận, mục đích sử dụng và không được tự do kinh doanh phần lớn sản phẩm của dự án; nhưng lại phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần nhà ở thương mại, diện tích thương mại bị giới hạn và không được hưởng cơ chế hỗ trợ ngân sách, giải phóng mặt bằng, tiếp cận quỹ tài chính nhà nước tương xứng như chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư. Điều này dẫn đến nghịch lý chính sách: dự án thực hiện mục tiêu an sinh trực tiếp và chịu nhiều hạn chế kinh doanh hơn lại có mức ưu đãi thực chất thấp hơn dự án còn dư địa khai thác thương mại và hưởng lợi nhuận thị trường lớn hơn.

Do đó, đề nghị thiết kế lại chính sách theo nguyên tắc mức ưu đãi phải tương xứng với nghĩa vụ công ích, mức độ hạn chế quyền kinh doanh và khả năng sinh lợi của từng loại dự án. Chủ đầu tư nhà ở xã hội cần được hưởng mức hỗ trợ ít nhất không thấp hơn chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư đối với các ưu đãi có tính chất tương đồng, nhất là về tín dụng, thuế, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, tiếp cận quỹ tài chính nhà nước và thủ tục đất đai. Ngược lại, ưu đãi dành cho dự án cải tạo chung cư phải được xác định trên cơ sở phương án tài chính được thẩm định, chỉ trong phạm vi đủ bù đắp chi phí bồi thường, tái định cư, phá dỡ, đầu tư hạ tầng và bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý; phần giá trị tăng thêm từ đất đai, điều chỉnh quy hoạch và diện tích thương mại vượt quá mức cần thiết phải được điều tiết hợp lý. Có như vậy, chính sách mới vừa thu hút được nhà đầu tư, vừa bảo đảm đúng thứ tự ưu tiên của Nhà nước, tránh ưu đãi quá mức cho hoạt động có khả năng sinh lợi cao nhưng chưa tạo đủ động lực cho phát triển nhà ở xã hội.

PV