Bài, ảnh: CHẤN HƯNG

Vì nhiều lý do khác nhau, không ít trường hợp ký hợp đồng ủy quyền để mua, bán quyền sử dụng đất mà không lường được hết những rủi ro sẽ phát sinh...

Hợp đồng ủy quyền giữa bà T và ông H được ký kết tại một văn phòng công chứng trên địa bàn.

Mấy ngày nay, bà N.T.K.T ở xã Ðông Thuận, huyện Thới Lai, như "ngồi trên đống lửa" khi phát hiện ông N.V.H - người được bà ủy quyền thực hiện một số thủ tục liên quan đến đất đai, đã lợi dụng sự ủy quyền đó để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Bà K.T đã có đơn cầu cứu, yêu cầu chính quyền và ngành chức năng địa phương ngăn chặn việc chuyển nhượng. Mặt khác, bà cũng có đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền giữa bà và ông H được ký kết trước đó, tại một văn phòng công chứng.

Bà T cho biết: “Do cần vốn làm ăn, tôi có vay 1 tỉ đồng của ông H, giữa tôi và ông H có làm giấy tay. Ðể hợp thức hóa khoản vay này, tôi đã làm hợp đồng ủy quyền cho ông H thay mặt tôi thực hiện một số công việc: liên hệ ngân hàng thực hiện thủ tục tất toán khoản vay, thực hiện thủ tục xóa thế chấp; chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, tặng cho... các quyền sử dụng đất. Tôi không lường trước được tình huống ông H sử dụng hợp đồng ủy quyền này để chuyển nhượng tài sản của tôi cho người khác”. Như vậy, trong trường hợp này, người mua đất từ ông H cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Không chỉ người ủy quyền, mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười". Trường hợp của bà N.T.B ở phường Xuân Khánh, quận Ninh Kiều, là một ví dụ. Thông qua người môi giới, bà B quyết định mua phần đất 500m² ở phường Thới Long, quận Ô Môn, trong đó có 300m² đất thổ cư, với giá rẻ so với thị trường. Hoàn tất thủ tục, bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thế nhưng, hiện tại bà B không thể sử dụng bởi trên đất có 2 căn nhà với 8 nhân khẩu đang trực tiếp sinh sống, không chịu di dời đi nơi khác. Bà B cho biết: "Qua tìm hiểu tôi được biết, do kẹt tiền, chủ đất cũ cầm cố phần đất này cho một người khác, với hình thức hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ðến hạn, chủ đất cũ không có khả năng trả nợ vay, nên phần đất này đã được sang tên cho chủ đất mới. Tôi mua đất của chủ mới và giờ đây phải "ngậm trái đắng". Người bán đất cho tôi đã "cao chạy, xa bay", còn tôi đang kiện chủ đất cũ, buộc họ di dời đi nơi khác để giao đất cho tôi sử dụng".  

Một trong những rủi ro phát sinh khi thực hiện việc mua, bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc chuyển nhượng không có hiệu lực. Khoản 3, Ðiều 188, Luật Ðất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài ra, đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.

Một trong những rủi ro khác có thể xảy ra là bên ủy quyền (bên có đất) đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Nội dung này được quy định rõ tại Ðiều 569, Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Ðiều 422 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định hợp đồng chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành; theo thỏa thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện...

Chính vì những điều trên, người dân cần thận trọng khi quyết định chọn mua đất mà mảnh đất đó được các bên ủy quyền cho nhau bằng hợp đồng.