16/01/2008 - 09:30

Vì sao giá nhà, đất ngày càng "sốt" ?

Cùng với đà tăng giá đến “chóng mặt” của nhiều loại hàng hóa, dịch vụ, gần đây, giá nhà đất cũng ngày càng “sốt”. Nhiều phương án nhằm kìm giá nhà, đất từ các bộ, ngành Trung ương đã được đưa ra nhưng giá nhà, đất vẫn tăng như “con ngựa bất kham”! Đâu là nguyên nhân chính gây ra tình trạng này?

KHÔNG BỊ TÁC ĐỘNG TỪ GIÁ THẾ GIỚI

Nhiều người thừa nhận việc giá vàng, giá xăng, dầu và nhiều mặt hàng khác đang tiếp tục tăng hoặc đứng ở mức cao như hiện nay là do tác động thị trường thế giới. Song, với thị trường nhà, đất thì hầu như không chịu tác động từ thị trường thế giới. Hiện tại, trong khi giá nhà, đất ở các trung tâm tài chính quốc tế như: London (Anh), NewYork (Mỹ), Tokyo (Nhật Bản), Thượng Hải (Trung Quốc)... vẫn đứng im, thì ở Việt Nam giá cứ tăng vù vù, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Chỉ trong vòng mấy tháng cuối năm 2007, giá nhà, đất tại 2 thành phố này đã tăng 50-100%!

Đường Hai Bà Trưng, quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ là đoạn đường có mức giá đất ở (theo quy định giá đất mới của UBND TP Cần Thơ năm 2008) cao nhất thành phố hiện nay: 17,5 triệu đồng/m2. Ảnh: THIỆN KHIÊM 

Điều đặc biệt khiến nhiều nhà phân tích kinh tế trong và ngoài nước chưa thể lý giải nổi là trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân Việt Nam nói chung chỉ đạt khoảng 700 USD/người/năm; người dân Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khoảng 1.500- 2.000 USD/ người/năm (còn người dân Thượng Hải, London, NewYork... khoảng 10.000-40.000 USD/ người/năm), thì một mét vuông đất tại Phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội), Đồng Khởi, Lê Lợi (TP Hồ Chí Minh) có giá lên tới 800 triệu- 1 tỉ đồng (tương đương 50.000- 65.000 USD). Nghĩa là, tiền mua một mét vuông đất ở những địa điểm nêu trên có thể mua được căn hộ đủ để sống tại các thành phố Thượng Hải, London, NewYork (?)

Nhìn tổng thể, giá nhà đất ở Việt Nam đang cao gấp 1,5 lần so với nhiều nước trên thế giới. Vì vậy, không thể nói giá nhà, đất ở Việt Nam tăng cao là do ảnh hưởng từ thị trường thế giới. Nếu có, chỉ là ảnh hưởng đôi chút từ giá nguồn nguyên liệu đầu vào như: sắt, thép, xi măng chi phí xây dựng... tăng mà thôi. Song, mức tăng chi phí này không thể đẩy giá nhà, đất tăng đến mức cao ngất ngưởng như hiện nay.

Vậy cái gì đã đẩy giá nhà, đất ở Việt Nam một mình một đường thẳng tiến như vậy?

PHẢI CHĂNG TỪ LỖI CƠ CHẾ?

Theo phân tích của nhiều chuyên gia kinh tế, sở dĩ giá nhà đất cao như hiện nay là do sự chênh lệch từ yếu tố cung- cầu. Với một đất nước có đến 86 triệu dân; đặc biệt dân số ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tăng nhanh theo mức cơ học, dẫn tới tình trạng nhà ở không đáp ứng kịp nhu cầu dân sinh. Thêm vào đó, ngày càng có nhiều doanh nghiệp trên địa bàn cả nước ra đời, khiến cho nhu cầu thuê và sử dụng đất tăng cao. Đây là nguyên nhân quan trọng dẫn đến giá nhà, đất tăng. Song, đó cũng chưa phải là nguyên nhân chủ yếu.

Trở lại vấn đề cung không đủ cầu khiến cho giá nhà, đất tăng cao và nguyên nhân tăng dân số ở mức cơ học như phân tích của một số nhà hoạch định chính sách và chuyên gia kinh tế. Vấn đề đặt ra là sự giải thích trên đã xác đáng chưa? Câu trả lời là chưa. Vì sao? Chỉ cần đặt trong mối tương quan quốc tế thời hội nhập là có thể nhận ra câu trả lời. Có thể nhìn sang nước láng giềng là Trung Quốc để lý giải vấn đề này.

Cùng phát triển nền kinh tế thị trường với mức thu nhập GDP bình quân đầu người cao hơn Việt Nam, nhưng giá nhà đất ở Trung Quốc lại rẻ hơn nước ta (cũng cần nhớ là Trung Quốc gia nhập WTO sớm hơn Việt Nam). Còn về độ tăng dân số cơ học thì những thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến... dân số còn tăng hơn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Thế nhưng, giá nhà, đất ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến cũng chỉ bằng 70% so với nhà, đất hiện hành ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Vậy thì giá nhà đất ở Việt Nam tăng ào ạt do đâu? Theo nhiều chuyên gia kinh tế, đó là do cơ chế quản lý và hoạch định chính sách có vấn đề.

Nhớ lại khoảng hơn 17- 18 năm trước (trừ những năm 1982- 1985 giá cả tăng phi mã gây nên lạm phát cao), trên thực tế giá cả- thu nhập và lương của một bộ phận đông đảo người dân gần như là tương ứng. Khi đó, giá đất hầu như không có đột biến. Những người giàu thường tích lũy vàng để sinh lời, còn đất chưa được xem là tài sản có giá trị cao. Tùy theo mức thu nhập (thu nhập thực tế) nhiều người có thể mua gần như bất cứ mảnh đất nào mà mình muốn.

Khi nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, đất đai trở thành một tài sản có giá trị ngày càng cao- tài sản sinh lời. Thị trường nhà, đất bắt đầu “nóng” dần và lên “cơn sốt” (lần 1 vào những năm 1992-1994). Khi giá nhà, đất “sốt” thì thu nhập của đại bộ phận người dân không tăng hoặc tăng rất chậm, không tương ứng với đà tăng giá nhà, đất. Trong khi Nhà nước chưa tìm ra biện pháp khả thi để kìm đà tăng giá nhà, đất thì thu nhập - lương và giá nhà đất cứ giàn ra theo tỷ lệ nghịch. Lương 1- thu nhập 2 thì giá nhà đất tăng lên 3-4.

Trong xã hội bắt đầu nảy sinh những nhóm quyền lợi với những lợi ích cục bộ khác nhau. Nhiều người có tiền, có quyền thế phất lên nhanh chóng nhờ “khai thác” sự lỏng lẻo trong công tác quản lý Nhà nước khi chuyển từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường. Nhiều người có tiền từ tham nhũng, nhận hối lộ đã chuyển sang kinh doanh nhà, đất; biến nhà, đất trở thành mặt hàng xếp vào loại có giá trị nhất. Lẽ ra, ngay từ thời kỳ này, các cơ quan quản lý nhà nước và những nhà hoạch định chính sách phải có biện pháp can thiệp kịp thời để giá nhà đất phản ánh đúng giá trị thực của nó, phù hợp với thu nhập chung của đại bộ phận nhân dân. Nhưng tiếc thay, chúng ta đã không làm được điều đó! Giá nhà, đất cứ thế “phi nước đại”. Để đến nay, khi nhà, đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu chỗ ở ngày càng cao thì nhiều người lắm tiền, nhiều thế đã đua nhau đầu cơ vào thị trường này, đẩy giá, đất lên “chóng mặt”. So với lần tăng đầu tiên, hiện nay quỹ đạo giá giữa lương- thu nhập và giá nhà đất đã lên mức 1-2-100. Thu nhập bình quân đầu người của nước ta là 700 USD/năm/người thì giá đất tại Hà Nội trung bình là 30 triệu đồng/m2. Một con số không thể tưởng tượng nổi nhưng đang là một thực tế trớ trêu.

Trong khi đó, Luật Đất đai (sửa đổi)- một đạo luật được coi là tiến bộ nhất trong lĩnh vực này- lại có một số quy định góp phần làm cho giá đất tăng thêm, cụ thể là quy định: mỗi năm UBND tỉnh, thành phố tùy thuộc vào giá hiện tại được quyền điều chỉnh giá một lần. Kết quả, UBND các tỉnh, thành năm nào cũng điều chỉnh giá đất theo hướng tăng lên. Hệ lụy: giá thị trường theo đó càng được đẩy lên.

Thêm nữa, sự phối hợp trong công tác quản lý giá giữa các cơ quan liên quan, cụ thể là Bộ Kế hoạch- Đầu tư, Tài chính và Ngân hàng nhà nước còn quá yếu kém. Mỗi Bộ chỉ “chống” đà tăng giá nhà đất bằng những chính sách gần như đơn phương của mình chứ chưa có sự kết hợp giữa chính sách lãi suất, tỷ giá và việc áp giá. Vai trò của các cơ quan này quá mờ nhạt, để giới “đầu cơ” tự định giá đất và giá đó trở thành giá thị trường. Cuối cùng, chính các cơ quan quản lý nhà nước ở các lĩnh vực nêu trên lại giá thị trường để làm mặt bằng giá chuẩn trong công tác quản lý. Tất nhiên, không thể không tính đến những “liên minh ma quỷ” giữa một bộ phận cán bộ có chức quyền thoái hóa biến chất trong các cơ quan công quyền với những kẻ đầu cơ đất đai để trục lợi càng làm cho giá đất tăng! Xét ở góc độ sâu hơn, việc giá nhà, đất liên tục tăng chứng tỏ trong xã hội đang xuất hiện rất nhiều những người không sống bằng lương mà bằng các thủ đoạn mờ ám khác để phất và giàu lên trông thấy.

Giá nhà, đất liên tục tăng nhiều năm qua giống như một “căn bệnh” mà ông thầy thuốc là các cơ quan quản lý nhà nước chỉ chữa qua loa, chưa tìm ra cái căn nguyên của bệnh để chữa cho dứt. Đã đến lúc cần có một cuộc “đại phẫu thuật” để chữa “căn bệnh này”. Khó đấy! Nhưng không chữa thì không khỏi bệnh. Vấn đề bây giờ là chúng ta có dám làm hay không?

ĐỨC HẠNH

Chia sẻ bài viết