Luật Đất đai 2024 cùng Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực với nhiều thay đổi quan trọng trong các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và đầu tư BĐS. Theo các chuyên gia, các nhà đầu tư và doanh nghiệp (DN) cần nắm vững những điểm mới này để đảm bảo hoạt động tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa lợi ích cũng như thích ứng và tận dụng cơ hội trong bối cảnh pháp lý mới.

Hoàn thiện khung pháp lý

Tại hội thảo trực tuyến với chủ đề “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan: Những điểm mới cần lưu ý trong hoạt động kinh doanh và đầu tư BĐS" do Viện Đào tạo và Tư vấn DN, Trường Đại học Ngoại Thương (Hà Nội) tổ chức, các diễn giả đánh giá Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan tạo điều kiện phát huy nguồn lực đất đai, hoàn thiện chính sách đất đai, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai thuận lợi, tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý. Theo Tiến sĩ Nguyễn Thị Huyền, giảng viên Khoa Luật Trường Đại học Ngoại Thương (Hà Nội), Luật Đất đai 2024 giúp các dự án đưa vào sử dụng nhanh chóng hơn, tiết kiệm thời gian hơn. Việc bỏ khung giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư rõ ràng hơn, giúp người dân bị thu hồi đất có nhiều quyền lợi hơn và trường hợp cần thiết mới thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Không thể thỏa mãn một cách tuyệt đối giữa các bên, song đảm bảo sự bù đắp thiết thực nhất đối với người có đất bị thu hồi là giá đất sát giá thị trường và chỉ thu hồi khi đã giao nhà tái định cư đảm bảo tốt hơn điều kiện trước đây. Thủ tục pháp lý nhanh hơn, phát huy nguồn lực đất đai hiệu quả công khai minh bạch và nhanh chóng hơn là những điểm đáng ghi nhận.

Khu đô thị Stella Mega City quận Bình Thủy.

Luật Đất đai 2024 ghi nhận các điểm mới liên quan đến quy định về việc công bố giá đất mỗi năm một lần thay vì 5 năm một lần nhằm đảm bảo cơ chế đấu giá đấu thầu, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, đảm bảo sự bình đẳng cạnh tranh lành mạnh công khai so với Luật Đất đai 2013... Đồng thời, hoàn thiện thể chế chính sách, tháo gỡ khó khăn của Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, quyền của người sử dụng đất, nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; các quy định liên quan đến công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… cũng được ghi nhận có nhiều thay đổi tích cực.  Đối với Luật Kinh doanh BĐS, tập trung vào các điểm mới như điều chỉnh về việc công khai thông tin BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS liên quan đến việc đảm bảo dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu DN trên số vốn chủ sở hữu; các điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh, bổ sung quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng, hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý BĐS…

Công khai minh bạch thông tin

Trong các điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1-8-2024 tại Điều 6 điều chỉnh về công khai thông tin đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư bắt buộc công khai thông tin BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; trên trang thông tin điện tử của DN BĐS. Thông tin yêu cầu công khai quy định cụ thể đối với từng loại BĐS như đối với BĐS phải công khai quyết định chủ trương đầu tư; quyết định giao đất, cho thuê đất; quy hoạch được duyệt; hợp đồng mẫu để giao dịch BĐS. Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải công khai về loại BĐS; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối nhà chung cư, công trình, tòa nhà hỗn hợp; thiết kế cơ sở; giấy phép xây dựng... Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng bán hàng, thu tiền của khách hàng khi đã công khai đầy đủ thông tin quy định. Theo ông Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban pháp chế Công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest, các quy định này góp phần đảm bảo quyền của người mua BĐS và trách nhiệm của người bán, của chủ đầu tư phải công khai tất cả các thông tin này. Nếu không công khai sẽ bị phạt rất nặng. Luật cũng siết chặt hơn các điều kiện đối với DN kinh doanh BĐS như không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, tạm ngừng hoặc đình chỉ kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu để đảm bảo rằng các DN không bị vỡ nợ trái phiếu BĐS và phát triển lành mạnh.

Tiến sĩ Nguyễn Thị Huyền,  kỳ vọng sau thời gian trầm lắng của thị trường BĐS, Luật Đất đai năm 2024 và Luật BĐS 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực sẽ giúp khơi thông thị trường BĐS, giải phóng nguồn lực đất đai cũng như là góp phần quản lý sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, bền vững nguồn tài nguyên đất đai. Luật Đất đai 2024 ban hành đảm bảo sự đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc tồn đọng thời gian qua, khắc phục những khó khăn hạn chế của Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2024 góp phần hạn chế sự xung đột, chồng chéo giữa các luật liên quan giúp các cơ quan quản lý nhà nước, người dân, nhà đầu tư nắm được các quy định để triển khai các Luật này một cách đồng bộ, hiệu quả. Khi đi vào triển khai thực hiện còn góp phần giải quyết thực trạng một số dự án BĐS treo, cơ cấu lại dự án đang trong quá trình phục hồi. Các lĩnh vực khác liên quan đến đất đai cũng được tháo gỡ như các khu công nghiệp, các nhà máy có cơ hội mở rộng quỹ đất phục vụ sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng tác động tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, công khai minh bạch thể hiện qua cách tiếp cận về quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân có nhiều phương thức và Luật Đất đai 2024 thực hiện cơ chế giao đất bằng các phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ tạo ra công cụ cạnh tranh công khai, minh bạch để các DN có tiềm lực kinh tế, có kinh nghiệm có thể tham gia vào đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất, hạn chế tình trạng giao đất thông qua cơ chế chỉ định như trước đây...

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai 2024 cùng các luật liên quan đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS. Những thay đổi này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh mà còn bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để các quy định pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, DN và người dân trong việc triển khai, thực thi và giám sát thực hiện.

Bài, ảnh: MINH HUYỀN