Thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính (ĐVHC) cấp tỉnh đang trở thành chủ đề nóng, thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Bên cạnh những thay đổi về hành chính và kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) khu vực Tây Nam Bộ được dự đoán sẽ có những biến động không nhỏ. Là người dành nhiều tâm huyết với thị trường BĐS Tây Nam Bộ, ông Dương Quốc Thủy, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ chia sẻ:

- Thời gian gần đây, thông tin về việc sáp nhập các ĐVHC cấp tỉnh, đặc biệt tại ĐBSCL như Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, đã tạo ra tác động lan tỏa mạnh mẽ đến thị trường BĐS khu vực này. Có thể nhận định rằng, dù chưa chính thức thực hiện, nhưng hiệu ứng ban đầu đã hình thành rõ rệt trên cả khía cạnh tâm lý, hành vi đầu tư và xu hướng thị trường. Về hiệu ứng tâm lý tích cực ban đầu, nhà đầu tư kỳ vọng có cơ hội đầu tư đón đầu tại các khu vực trở thành trung tâm hành chính - kinh tế mới; sự gia tăng giá trị đất đai dài hạn nhờ hạ tầng, ngân sách và dân số hành chính được điều tiết lại.

Tuy nhiên, tâm lý này vẫn còn mang tính thăm dò. Điều này thể hiện qua việc trên thị trường ghi nhận giao dịch có tăng nhẹ, chủ yếu ở phân khúc đất nền khu vực "ăn theo trung tâm hành chính mới". Giá bán tăng 8-15% ở một số điểm nóng như Rạch Giá - Kiên Giang, Ngã Bảy - Hậu Giang, TP Cần Thơ. Điều đáng chú ý là trong thời gian qua thị trường đã chặt chẽ hơn nhờ tác động truyền thông chính sách, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang có phân tích và kỳ vọng dài hạn. Sự kiện sáp nhập ĐVHC cấp tỉnh là cơ hội dài hạn, chứ không phải "sóng ngắn", nên dòng tiền đầu tư cũng chuyển hướng vào tài sản có khả năng tăng giá bền vững và thanh khoản thực tế.

* Theo ông, những phân khúc BĐS nào có khả năng chịu tác động mạnh nhất từ thông tin sáp nhập này? Vì sao?

- Thông tin về việc sáp nhập các ĐVHC cấp tỉnh tại khu vực ĐBSCL, theo Nghị quyết 60-NQ/TW (dự kiến hoàn tất vào 1-9-2025), đã và đang tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường BĐS. Các phân khúc BĐS chịu ảnh hưởng mạnh nhất, cả tích cực lẫn tiêu cực, phụ thuộc vào vị trí địa lý, hạ tầng, và vai trò kinh tế của các khu vực sau sáp nhập. Trong đó, các phân khúc chịu tác động tích cực mạnh mẽ gồm: BĐS nhà ở tại trung tâm hành chính mới (đặc biệt là căn hộ, nhà phố đô thị); đất nền có pháp lý minh bạch, gần khu hành chính mới và khu vực phát triển hạ tầng; BĐS thương mại - dịch vụ ở vùng trung tâm hành chính mở rộng; BĐS công nghiệp.

Nhu cầu an cư - cho thuê - đầu tư tích sản tăng rõ rệt; tâm lý "đón đầu quy hoạch" luôn mạnh mẽ khi có thay đổi địa giới hành chính; khi trung tâm hành chính - dân số - dòng tiền tập trung, nhu cầu về văn phòng, mặt bằng bán lẻ, dịch vụ lưu trú - ẩm thực - tài chính… sẽ gia tăng; nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến tăng 10-15% nhờ dòng vốn FDI và sáp nhập ĐVHC. Bên cạnh đó, sẽ có các phân khúc chịu tác động tiêu cực hoặc rủi ro cao như đất nền tại vùng xa, chưa có quy hoạch hoặc pháp lý không rõ ràng. Vì dễ bị đầu cơ lợi dụng thông tin sáp nhập để "thổi giá", đẩy hàng.

Một góc đô thị Cần Thơ nhìn từ trên cao.

* Liệu thông tin sáp nhập có tạo ra tâm lý đầu cơ trên thị trường BĐS Tây Nam Bộ hay không? Ở góc độ Hội Môi giới BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ, ông có khuyến cáo gì cho các nhà đầu tư trong bối cảnh này?

- Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của nhà đầu tư sẽ dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ. Vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng với những thông tin chưa được xác thực liên quan đến việc sáp nhập và không nên đưa ra quyết định đầu tư chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.​ Trước khi đầu tư, cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý của khu vực. Giá trị BĐS chỉ thực sự được tác động tích cực khi có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế và xã hội. ​

Về phía Hội Môi giới BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ, chúng tôi thường xuyên đưa ra những dự báo cũng như cảnh báo rủi ro để ổn định tâm lý nhà đầu tư. Cung cấp thông tin và nghiên cứu thị trường. Tư vấn chuyển đổi mô hình cho doanh nghiệp, từ "bán nhanh ăn chênh" sang "phát triển giá trị bền vững": pháp lý chuẩn, vận hành tốt, tài chính rõ ràng. Nhà đầu tư cần tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực như căn hộ trung đến cao cấp tại trung tâm Cần Thơ, Rạch Giá có nhu cầu thực từ công chức và tầng lớp trung lưu, hay đất nền gần trung tâm hành chính. Chỉ nên đầu tư vào những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng và vị trí thuận lợi để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong dài hạn. Ưu tiên đầu tư dài hạn tại các khu vực có hạ tầng tốt (Cần Thơ, Kiên Giang, Long An) và quản lý rủi ro bằng cách đa dạng hóa danh mục đầu tư.

* Theo ông, chính quyền địa phương cần có những chính sách gì để ổn định thị trường BĐS và tận dụng tối đa cơ hội từ việc sáp nhập các ĐVHC cấp tỉnh?

- Tôi cho rằng việc sáp nhập các ĐVHC cấp tỉnh là một "cú huých chiến lược", nhưng nếu không có chính sách điều tiết và định hướng kịp thời, thị trường sẽ dễ rơi vào tình trạng sốt ảo - đầu cơ - lệch pha quy hoạch. Vì vậy, chính quyền địa phương cần chủ động hành động để ổn định thị trường và tận dụng tối đa cơ hội phát triển. Theo đó, cần công khai thông tin quy hoạch và trung tâm hành chính mới và tiến độ sáp nhập, tránh nhiễu loạn thị trường, quan tâm siết chặt quản lý giao dịch đất nền. Đồng thời ưu tiên phát triển hạ tầng giao thông liên vùng và trung tâm hành chính mới. Các ĐVHC mới cần quan tâm rà soát các dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn sau sáp nhập: pháp lý, quy hoạch, tiến độ, tính kết nối vùng. Tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, như thành lập cơ quan giám sát, xử lý vi phạm để tránh "phát triển nóng" và đảm bảo phát triển bền vững.

* Nhìn về dài hạn, việc sáp nhập ĐVHC cấp tỉnh có thể mang lại những thay đổi căn bản nào cho thị trường BĐS Tây Nam Bộ? Ông có kỳ vọng cũng như thông điệp nào muốn gửi gắm đến các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp đang quan tâm đến thị trường BĐS khu vực trong bối cảnh hiện tại?

- Một cách nhìn dài hạn và toàn diện cho thấy, việc sáp nhập ĐVHC cấp tỉnh ở Tây Nam Bộ có thể tạo ra những thay đổi cấu trúc sâu sắc cho thị trường BĐS khu vực trong nhiều năm tới. Qua đó hình thành các "siêu đô thị trung tâm" như TP Cần Thơ mở rộng, có quy mô hành chính - dân cư - ngân sách lớn hơn, trở thành "hạt nhân" phát triển vùng. Những vùng trước đây là "ven đô" có thể trở thành vệ tinh đô thị mới, hành lang phát triển công nghiệp - logistics - đô thị hóa.

Theo Thông báo 864/TB-SNV, ngày 14-4-2025 của Sở Nội vụ TP Cần Thơ "Về việc cung cấp thông tin sắp xếp ĐVHC cấp xã, cấp tỉnh", hợp nhất TP Cần Thơ, tỉnh Sóc Trăng và tỉnh Hậu Giang để thành lập ĐVHC cấp tỉnh, lấy tên là TP Cần Thơ, trung tâm chính trị - hành chính đặt tại TP Cần Thơ hiện nay. Điều này sẽ đi kèm với sự di chuyển cán bộ, chuyên gia, giảng viên, công chức, từ đó thúc đẩy nhu cầu về nhà ở thực nhất là phân khúc căn hộ, nhà phố đô thị tại trung tâm Cần Thơ. Đồng thời, kéo theo sự phát triển của BĐS thương mại, văn phòng, khách sạn, dịch vụ tiện ích... Những khu vực có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng, kết nối hạ tầng tốt sẽ tạo ra mặt bằng giá mới, hấp dẫn cả nhà đầu tư và người mua ở thực. Những thay đổi này sẽ kích hoạt sức cầu mới cho thị trường BĐS Tây Nam Bộ. Sức cầu nhà ở thực tăng mạnh từ dòng dân số hành chính gồm chuyên gia, cán bộ công chức; sức cầu thương mại - dịch vụ tăng do hình thành trung tâm hành chính - kinh tế vùng; sức cầu đầu tư đón đầu quy hoạch.

Có thể nói, thị trường BĐS Tây Nam Bộ đang bước vào giai đoạn chuyển mình lịch sử - nơi những người đi trước, đi đúng và đi dài hơi sẽ là người chiến thắng. Với người dân, đây là cơ hội để an cư tại những khu đô thị mới với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, chất lượng sống nâng cao. Hãy chọn mua ở những dự án có pháp lý rõ, vị trí thực tế, dịch vụ tốt để đảm bảo giá trị lâu dài. Với nhà đầu tư, đừng chạy theo "sóng tin đồn". Hãy đầu tư bằng chiến lược - phân tích dài hạn - chọn đúng phân khúc, đúng địa điểm. Những sản phẩm quy hoạch bài bản, pháp lý chuẩn chỉnh, có dòng tiền vận hành thực, luôn là kênh an toàn giữa mọi biến động.

* Xin cảm ơn ông!

MINH HUYỀN (thực hiện)