Từ ngày 15-5-2021, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDÐ). Ðây là quy định tại Nghị định số 21/2021/NÐ-CP của Chính phủ về việc thi hành Bộ luật Dân sự về nghĩa vụ bảo đảm. So với trước đây, chỉ có tổ chức tín dụng mới được quyền nhận thế chấp QSDÐ, quy định này đã thoáng hơn. Từ đó, tránh được các hợp đồng giả cách giữa chủ nợ với người vay.

Người dân đến thực hiện thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng Trịnh Văn Tâm, ở thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh.

Ðiều 35 Nghị định số 21/2021/NÐ-CP quy định rõ: “Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Ðất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”. Như vậy, với quy định này, bất kỳ ai đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất, cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành. Ông Trịnh Văn Tâm, Trưởng Văn phòng công chứng Trịnh Văn Tâm ở huyện Vĩnh Thạnh, cho biết: “Như vậy, cá nhân và tổ chức kinh tế được nhận QSDÐ làm tài sản thế chấp bảo đảm cho các khoản vay và giao dịch dân sự”.

Trước đây, khi chưa có quy định này, một số người sử dụng đất khi tìm đến các cá nhân để cầm cố giấy chứng nhận QSDÐ, thường thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ, nhằm đảm bảo khả năng trả nợ. Bà Nguyễn Thị H ở xã Thới Xuân, huyện Cờ Ðỏ, thế chấp quyền sử dụng hơn 10.000m2 đất cho ông B để vay 300 triệu đồng. Bà H cho biết: “Khi đó, chúng tôi đã ký hợp đồng chuyển nhượng đối với toàn bộ diện tích này. Theo thỏa thuận, đến hạn thanh toán, tôi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ông B sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng, giao trả giấy chứng nhận QSDÐ lại cho tôi. Hiện tại, tôi đã thanh toán dứt nợ nên ông B đã giao trả giấy chứng nhận cho tôi”. 

Những trường hợp ký hợp đồng giả cách tương tự như trên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên người thế chấp QSDÐ đã ký thêm nhiều văn bản khác để hạn chế trường hợp người nhận thế chấp mua bán, sang tên QSDÐ. Tuy nhiên, một khi hợp đồng mua bán đã được ký thì người đang nắm QSDÐ trong tay có thể sang tên mình bất kể khi nào. Trên thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp phải đưa ra pháp luật, phát sinh hệ lụy, phiền toái. Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Ðoàn Luật sư TP Cần Thơ, cho biết: “Việc cho vay giữa cá nhân với cá nhân theo hình thức hợp đồng giả cách ngày càng tinh vi hơn. Con nợ luôn yếu thế, không chứng minh được rằng bản chất chỉ là vay tiền, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ là giả cách. Họ cũng không chứng minh được việc trả tiền lãi vay nên xác suất bị mất nhà đất rất lớn…”. 

Quy định mới của Nghị định số 21/2021/NÐ-CP đã tạo hành lang pháp lý cho việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ giữa cá nhân với cá nhân. Với quy định này, sẽ tránh được rủi ro cho chủ QSDÐ khi mang QSDÐ làm tài sản thế chấp để vay vốn của cá nhân. Ông Cao Việt Phương, công chứng viên Văn phòng công chứng Cao Việt Phương ở huyện Cờ Ðỏ, nói: “Người có nhu cầu chấp QSDÐ để vay tiền của cá nhân thì chỉ cần ký hợp đồng thế chấp QSDÐ theo quy định, không nên ký hợp đồng chuyển nhượng. Nên thực hiện thủ tục này tại các tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên”. Theo Nghị định số 21/2021/NÐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản không giao thì bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý hoặc yêu cầu tòa án giải quyết...

Bài, ảnh: CHẤN HƯNG