Từ 1-3-2022, Nghị định 02/2022/NÐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBÐS) có hiệu lực. Theo đó, Nghị định quy định cụ thể hơn về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Từ ngày 1-3-2022, người dân và doanh nghiệp KDBĐS khi giao dịch nhà ở thương mại phải thực hiện theo mẫu hợp đồng quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Trong ảnh: Khu nhà ở thương mại của một doanh nghiệp KDBĐS.

KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Tổ chức, cá nhân KDBÐS phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã, có ngành nghề KDBÐS. Ðồng thời, phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hóa thông tin trong hoạt động KDBÐS. Bên cạnh đó, chỉ được KDBÐS có đủ điều kiện theo quy định.

Các nội dung, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại các sàn giao dịch bất động sản gồm: thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật); thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua...

Chính thức bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp KDBĐS

Trước đây, Nghị định 76/2015/NÐ-CP quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp KDBÐS tối thiểu 20 tỉ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Tuy nhiên, Luật Ðầu tư 2020 đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp KDBÐS.

Ðiều 4, Nghị định 02/2022/NÐ-CP cũng đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NÐ-CP; đồng thời, bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Nghị định 02/2022/NÐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật KDBÐS và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Ðầu tư 2020.

Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi KDBĐS

Một trong những điểm mới là một loạt hoạt động KDBÐS sẽ buộc phải thực hiện theo mẫu hợp đồng được quy định tại Nghị định 02/2022/NÐ-CP. Trong đó, những bất cập về mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, trong khoảng thời gian dài trước đây, nay được Nghị định này quy định chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch.

Điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Ðiều 7, Nghị định 02/2022/NÐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện: có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định (nếu các bên ký trước 1-3-2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết); phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thỏa thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Ðiều 29, Luật Ðầu tư 2020) hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Riêng các dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về KDBÐS khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.

Những quy định mới tại Nghị định 02/2022/NÐ-CP siết chặt điều kiện với các chủ đầu tư, tránh việc lập dự án ma, huy động tiền của người dân cũng như công khai tất cả thông tin về dự án. Qua đó, sẽ tạo niềm tin cho khách hàng và giúp cơ quan quản lý nắm bắt tiến độ, hồ sơ dự án, để chọn chủ đầu tư có đủ nguồn lực hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Bài, ảnh: C.H