Luật Ðất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua trong bối cảnh xã hội đang chờ đợi một khung pháp lý mới cho phép tháo gỡ những vướng mắc, trở ngại đối với việc giải phóng các tiềm năng của nguồn lực đất đai. Ðặc biệt, cần một cú hích mới đối với thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài.

Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua sau rất nhiều hội nghị, hội thảo đóng góp ý kiến của các chuyên gia, nhà làm luật và nhân dân. Trong ảnh: Hội thảo góp ý về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, do Hội đồng Dân tộc của Quốc hội tổ chức. Ảnh: S.H

Trong điều kiện nguyên tắc sở hữu toàn dân đối với đất là bất di bất dịch, Luật Ðất đai xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc xác lập và thực hiện quyền sử dụng đất (QSDÐ) của các chủ thể. Yêu cầu số một là nguồn tài nguyên đất phải được khai thác một cách hiệu quả, đồng thời việc khai thác phải đáp ứng các tiêu chí bảo đảm trật tự xã hội, công bằng xã hội.

Việc loại bỏ hộ gia đình ra khỏi danh sách chủ thể QSDÐ không chỉ tạo sự tương thích giữa Luật Ðất đai và Bộ luật Dân sự mà trên hết có tác dụng loại bỏ những rủi ro đối với bên tham gia giao dịch liên quan đến QSDÐ của hộ gia đình. Lâu nay, do tiêu chí nhận diện thành viên hộ gia đình không rõ ràng, bên giao dịch với hộ thường không thể biết chắc liệu khi xác lập giao dịch, tất cả các thành viên của hộ đều có mặt và chấp nhận. Trong thời gian dài, thường thấy cảnh một người tự xưng là thành viên hộ gia đình xuất hiện đột ngột sau khi một giao dịch quan trọng (chuyển nhượng, thế chấp...) đối với QSDÐ của hộ được xác lập. Thành viên này phản đối, không đồng ý về việc xác lập giao dịch đó. Rất nhiều vụ chuyển nhượng tài sản, xử lý tài sản thế chấp bị ách tắc vì sự can thiệp như vậy, dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực về kinh tế, xã hội. Cần có thời gian để xử lý các trường hợp đất được giao cho hộ theo Luật Ðất đai năm 2013. Nhưng chắc chắn những chuyện rắc rối liên quan đến QSDÐ của hộ rồi sẽ chấm dứt.

Bỏ quy định về điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng QSDÐ nông nghiệp trồng lúa được ghi nhận là bước cải cách pháp luật đất đai phù hợp với xu hướng chiếm hữu đất trong xã hội hiện đại. Giải pháp mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vốn nhàn rỗi vào đất nông nghiệp; mối quan hệ giữa chủ đất nông nghiệp và người thuê đất để sử dụng có thể được điều chỉnh bằng các quy tắc mang tính mệnh lệnh bắt buộc của pháp luật dân sự.

Các quyền của người sử dụng đất về cơ bản không khác so với Luật Ðất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền được quy định dựa trên tư tưởng chủ đạo, theo đó các quyền có tính chất tài sản của người sử dụng đất thực sự là những quyền dân sự. Người sử dụng đất thực hiện các quyền này theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự bao gồm nguyên tắc tự nguyện, tự chịu trách nhiệm và bình đẳng. Các thể thức, thủ tục thực hiện các quyền tài sản của người sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Luật Ðất đai. Theo tinh thần của Luật Ðất đai sửa đổi, các thủ tục, thể thức này được coi là các hoạt động giao tiếp giữa nhà chức trách và người dân trong khuôn khổ cung ứng dịch vụ công. Các dịch vụ công được cung ứng, bao gồm định vị thửa đất, xác định ranh giới và đăng ký biến động được triển khai nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các quyền dân sự của mình đối với QSDÐ, chứ không mang tính chất hành chính, kiểm soát, xin - cho.

Vấn đề thu hồi đất để triển khai các dự án kinh tế được bàn cãi rất sôi nổi trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Ðất đai sửa đổi. Thách thức đối với người làm luật là nguy cơ người sử dụng đất bị buộc phải rời bỏ nơi thân thương của mình để giúp các nhà đầu tư bất động sản đạt được mục tiêu kinh doanh của mình. Bởi vậy, phải xây dựng các quy định liên quan như thế nào để việc thu hồi đất thực hiện các dự án kinh tế không phải là việc người giàu mượn luật để xua đổi người nghèo ra khỏi tổ ấm và trục lợi từ việc lấy mảnh đất của họ để khai thác.

Ðền bù khi thu hồi đất là câu chuyện thời sự muôn thuở. Vấn đề cốt lõi là giá đền bù được xác định như thế nào mới thỏa đáng, đặc biệt là đối với người có đất bị thu hồi. Vấn đề trở nên tế nhị trong trường hợp thu hồi đất để triển khai các dự án kinh tế. Có thể ghi nhận những nỗ lực của người làm luật trong việc tìm kiếm giải pháp thỏa đáng cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất: nghiên cứu kinh nghiệm của các nước, tham khảo ý kiến chuyên gia và nhất là nguyện vọng của người dân... Việc bỏ khung giá đất như là căn cứ xác định mức bồi thường khi thu hồi đất và thay bằng giá đất cụ thể cho phép việc xác định mức bồi thường linh hoạt và hợp lý.

Luật Ðất đai năm 2013 và các luật đất đai trước đó chỉ ghi nhận, điều chỉnh việc bồi thường cho người sử dụng đất, trong khi việc thu hồi đất thường tác động đến nhiều người: người có QSDÐ, người có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, người lao động tại các cơ sở sản xuất kinh doanh đặt trên đất bị thu hồi… Luật Ðất đai sửa đổi mở rộng việc thừa nhận quyền yêu cầu bồi thường cho tất cả những người có tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

Một điểm sáng khác của Luật Ðất đai sửa đổi là các quy định tương đối chi tiết về đăng ký QSDÐ và tài sản gắn liền với đất. Ai cũng hiểu theo suy nghĩ thịnh hành trong xã hội Việt Nam, giấy chứng nhận QSDÐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được coi là giấy thông hành cho phép QSDÐ, tài sản gắn liền với đất lưu thông suôn sẻ trong cuộc sống dân sự. Trong thời gian dài, việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản chỉ được thực hiện đối với QSDÐ; các tài sản gắn liền với đất chỉ được đăng ký như các vật phụ của QSDÐ và phải thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Người có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là nhà ở, mà QSDÐ thuộc về người khác không thể đăng ký quyền của mình vì thiếu cơ chế. Luật Ðất đai sửa đổi đã mở cánh cửa cho các chủ thể này. Từ nay, các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng thuộc về người khác sẽ có chính danh.

Với nhiều điểm mới tích cực đáp ứng yêu cầu bức bách của xã hội, Luật Ðất đai sửa đổi được kỳ vọng tạo những chuyển biến tích cực trong việc quản lý và khai thác nguồn tài nguyên đất quý giá để làm giàu cho đất nước và cho từng người dân.

Viện sĩ, PGS.TS Nguyễn Ngọc Ðiện