Trải qua 1 năm đầy thách thức, thị trường bất động sản (BÐS) Việt Nam năm 2024 được kỳ vọng bước sang thời kỳ ổn định hơn. Các chính sách từ Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương để hỗ trợ cho thị trường dần phát huy tác dụng. Nhận diện thách thức, hạn chế rủi ro và tìm cơ hội cho thị trường ở những phân khúc tiềm năng khi bước sang năm mới 2024 là những vấn đề được các chuyên gia, nhà đầu tư BÐS tập trung phân tích tại diễn đàn “Thị trường BÐS Việt Nam 2024” mới đây do Hội Môi giới BÐS Việt Nam tổ chức.

Một góc Khu dân cư 586, quận Cái Răng.

Nhận diện thách thức

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BÐS Việt Nam, Hiệp hội Môi giới BÐS Việt Nam. Năm 2023, thị trường BÐS cung ứng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018 trước thời điểm xảy ra dịch COVID-19. Hàng ngàn dự án bị đắp chiếu do vướng pháp lý, một lượng không nhỏ các dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn. Trong quý IV-2024, nguồn cung thị trường đạt 21.774 sản phẩm. Càng về cuối năm nguồn cung được cải thiện cả về chất và lượng tăng 6% so với quý III-2023. Trong quý IV có nhiều chương trình mở bán dự án. Tuy nhiên sự mất cân đối về nguồn cung thị trường vẫn hiện hữu khi tỷ trọng nguồn cung phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng sụt giảm. Tỷ trọng căn hộ ở phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán căn hộ liên tục sụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022 và còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung căn hộ trung cấp cũng sụt giảm trong giai đoạn từ năm 2019-2022 lần lượt sụt giảm qua các mức 54%, 46%, 34% và 27%.

Lệch pha cung cầu kéo dài khi giá nhà tăng cao, thu nhập sụt giảm, xu hướng thắt chặt chi tiêu trong bối cảnh kinh tế khó khăn, lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Nhu cầu ở thực chiếm khoảng 80%, đầu tư dài hạn chiếm 15%, đầu cơ khoảng 5%. Thị trường khó khăn dẫn đến ở một số khu vực, nhu cầu đầu tư đã bị triệt tiêu. Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp trong năm 2023, tạo cơ hội cho BÐS phục hồi. Nhưng tiền gửi trong dân vào ngân hàng vẫn có xu hướng tăng, khả năng tiếp cận vốn của người dân, doanh nghiệp vẫn còn khó khăn, lãi suất vẫn còn ở mức cao.

Theo ông Nguyễn Văn Ðính, Chủ tịch Hội Môi giới BÐS Việt Nam, năm 2023 là một năm đầy thách thức đối với toàn nền kinh tế nói chung và thị trường BÐS Việt Nam nói riêng. Từ tháng 5-2022 đến cuối năm 2023, thị trường BÐS bao phủ gam màu xám ảm đạm khi hàng ngàn dự án phải tạm dừng, nhiều DN giải thể hoặc đóng cửa, từ đó kéo theo hàng ngàn môi giới BÐS bỏ nghề. Nguyên nhân của thực trạng trên do ảnh hưởng từ những biến động của thị trường thế giới, từ một số các quy định pháp luật. Tuy nhiên với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, các bộ, ban, ngành, sự nỗ lực của các doanh nghiệp BÐS, càng về cuối năm thị trường càng đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Thanh lọc thị trường

Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BÐS Việt Nam, Hiệp hội Môi giới BÐS Việt Nam dự báo, về điều hành kinh tế vĩ mô, lãi suất vay mua nhà được tiếp tục điều chỉnh giảm, nhà ở xã hội tiếp tục là trọng tâm trong chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ… Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BÐS năm 2024 khó có thể bùng nổ nhưng sẽ dần đi vào ổn định. Các doanh nghiệp BÐS cũng đón nhận sự quay trở lại của lực lượng môi giới BÐS. Các chương trình mở bán quy mô lớn, cũng như các chiến dịch truyền thông về thị trường được các DN quan tâm thực hiện. Phân khúc BÐS nhà ở dẫn dắt thị trường từ giữa năm 2024. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư ước đạt khoảng 30.000 sản phẩm mới tập trung ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương. Bên cạnh đó, BÐS công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng, BÐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối diện với nhiều thách thức. BÐS thương mại không ghi nhận nhiều sự biến động. Ngoài ra, thách thức lớn của các nhà đầu tư BÐS tại Việt Nam vẫn là vấn đề pháp lý, những trở ngại về thủ tục hành chính. Các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án.

Theo Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Minh Phong, Nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận, Báo Nhân dân, xu hướng chung của nhà đầu tư là tìm kiếm các dự án có sẵn quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có quyền sở hữu hợp pháp, được bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh mới có tiềm năng phát triển. Thị trường BÐS là thị trường có nhiều thách thức và không dành cho những nhà đầu tư nghiệp dư, những DN yếu kém, làm ăn chụp giật, “dùng mỡ nó rán nó”. Năm 2023 là một cuộc thanh lọc và năm 2024 sẽ tiếp tục xu hướng thanh lọc, lành mạnh hóa thị trường, mang đến cơ hội cho những nhà đầu tư thực sự xứng đáng. Năm 2024, cơ quan chức năng cần tiếp tục hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính, đặc biệt là vấn đề hỗ trợ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các dự án. Việc mất cân đối cung cầu vẫn là những khó khăn của năm 2024 khi không thể cùng lúc đáp ứng nhu cầu ngay được, những sản phẩm thừa vẫn tiếp tục thừa và những sản phẩm thiếu vẫn tiếp tục thiếu chưa thể bổ sung được ngay. Nhu cầu của khách hàng ngày càng khó khăn hơn kể cả nhu cầu về nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, BÐS công nghiệp. Tất cả đều trong xu hướng tăng về chất lượng, tiện ích, các đòi hỏi về tiêu chí xanh, sạch, bền vững nhiều hơn.

Ðể tháo gỡ khó khăn cho DN, các địa phương cần đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, làm cơ sở để triển khai các dự án BÐS, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp. Bản thân các doanh nghiệp BÐS phải tự cứu mình, tái cơ cấu tập trung vào các dự án có triển vọng, bằng nguồn vốn lành mạnh, hướng tới phân khúc thị trường có nhu cầu để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BÐS, Bộ Xây dựng, về tổng thể thị trường BÐS hiện vẫn còn khó khăn nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm, tăng trưởng tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Các chính sách, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ muốn phát huy hiệu quả cũng cần có thời gian, cần sự phối hợp của các cấp, các ngành, sự đồng tình ủng hộ của các doanh nghiệp và tầng lớp nhân dân xem đây là nhiệm vụ cấp bách cần tập trung giải quyết.