Bài, ảnh: CHẤN HƯNG

Thực tế cho thấy vẫn còn khá phổ biến tình trạng không thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định khi mua bán đất, thay vào đó chỉ làm "giấy tay". Cách thức giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là người "mua" sẽ bị thiệt thòi.

Người dân thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của UBND quận Ô Môn. 

Hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ phải đúng về hình thức 

Ông Nguyễn Thành Nguyên, ở xã Trung An, huyện Cờ Ðỏ, vừa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (QSDÐ) và được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cấp giấy chứng nhận QSDÐ. Ông Nguyên cho biết: “Tôi vừa nhận chuyển nhượng 4 công đất ruộng. Thỏa thuận xong giá cả, chúng tôi liên hệ đến văn phòng công chứng ở huyện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Hoàn tất hợp đồng, tôi nộp hồ sơ tại Bộ phận “Một cửa” của UBND huyện. Ðóng thuế xong, mấy hôm sau, tôi đã được cấp giấy chứng nhận QSDД.

Hiện nay, quy trình thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSDÐ được niêm yết công khai, quy định cụ thể, dễ dàng thực hiện. Chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ là giao dịch phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức mới có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Ðiều 129, Bộ luật Dân sự 2015. Ðiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định rõ tại Ðiều 117, Bộ luật Dân sự 2015: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện... Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Hình thức giao dịch về QSDÐ, được quy định tại điểm a, khoản 3, Ðiều 167, Luật Ðất đai 2013, như: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDÐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Ông Cao Việt Phương, Trưởng Văn phòng công chứng Cao Việt Phương (thị trấn Cờ Ðỏ, huyện Cờ Ðỏ), cho biết: “Từ ngày 1-7-2014 (ngày Luật Ðất đai 2013 có hiệu lực), hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2, Ðiều 129, Bộ luật Dân sự 2015: một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Nhiều rủi ro do không tuân thủ quy định

Do không rành quy định pháp luật, năm 2000, ông Trương Văn N ở phường Trường Lạc, quận Ô Môn, mua 3 công đất ruộng, nhưng việc mua bán chỉ thỏa thuận miệng. Từ đó đến nay, ông trực tiếp sử dụng phần đất này mà chưa thực hiện thủ tục đăng ký QSDÐ. Ông N nói: “Thỏa thuận xong giá cả, tôi giao đủ tiền cho người bán. Còn người bán thì giao giấy chứng nhận QSDÐ cho tôi cất giữ, nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Bây giờ, tôi muốn thực hiện thủ tục tặng cho QSDÐ cho các con thì gặp khó khăn vì đất này vẫn còn chủ đất cũ đứng tên”.

Trên thực tế, trường hợp như ông N không hiếm. Việc giao dịch đất bằng "giấy tay" tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua là người gánh chịu. Khoản 3, Ðiều 188, Luật Ðất đai 2013 quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDÐ, góp vốn bằng QSDÐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Ðoàn Luật sư TP Cần Thơ, cho biết: “Theo quy định trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động và như vậy việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Khi đó, nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền, nhưng giấy chứng nhận QSDÐ vẫn thuộc về bên chuyển nhượng, nên rất dễ phát sinh tranh chấp mà thiệt thòi là bên nhận chuyển nhượng”.

Không chỉ vậy, việc mua bán đất bằng giấy tay còn tiềm ẩn những rủi ro khác, như: dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại QSDÐ, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao... Vì vậy, luật sư Nguyễn Văn Tuấn khuyến cáo: “Khi mua đất, người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý và thửa đất, nhằm hạn chế những rắc rối có thể phát sinh...".