Góp và điều chỉnh đất đai được nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công và cho đây là một trong những phương pháp tích cực trong phát triển và cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị cũng như nâng cao tiện ích và giá trị của đất. Từ những thành công này, Ngân hàng Thế giới (WB) mong muốn trợ giúp cho Việt Nam trong quy hoạch phát triển đô thị và TP Cần Thơ được chọn là một trong những điểm thử nghiệm của dự án này.

Việt Nam đã và đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh với nhiều kết quả tích cực trong việc phát triển đô thị gắn với các mục tiêu nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Hệ thống các đô thị phát triển cả về quy mô và chất lượng. Khu vực đô thị hằng năm đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của cả nước, khẳng định vai trò động lực phát triển kinh tế. Hiện nay, nguồn lực dành cho phát triển đô thị chưa đa dạng, chủ yếu từ ngân sách nhà nước và nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA). Trong khi đó, ở nhiều nước, xu hướng hợp tác công tư (PPP) đang trở thành hình thức hợp tác mang lại lợi ích cho cả Nhà nước và người dân vì tận dụng được nguồn lực tài chính và quản lý từ xã hội. Còn ở Việt Nam, việc thực hành phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị có sự tham gia của cộng đồng vẫn chưa được áp dụng một cách bài bản, nhận thức của người dân về lợi ích và tính cần thiết của dự án cũng như việc phản ánh những ý kiến đóng góp của họ trong quy hoạch và phát triển đô thị còn nhiều hạn chế. Trước những nguyên nhân trên, việc thu gom - tái điều chỉnh đất được cho là một trong những phương pháp sắp xếp đất đai cho phát triển và cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị cũng như nâng cao tiện ích và giá trị của đất.

Góp và điều chỉnh đất đai là một công cụ chính sách quan trọng được sử dụng để giải quyết những thách thức do quá trình đô thị hóa nhanh chóng gây ra. Đó là mở rộng đô thị mà không cần thu hồi đất bắt buộc, sau quy hoạch đã tạo ra một cơ sở cho kết nối đô thị, mở rộng mạng lưới giao thông và đảm bảo những người sở hữu đất ở khu vực nông thôn được hưởng các lợi ích của quá trình đô thị một cách công bằng... Theo phương pháp này, thay vì người dân phải dời đi nơi khác như ở một số dự án qui hoạch đô thị khác, dự án được thực hiện theo cách người dân góp đất (lấy đều trên các hộ), Nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau khi dự án hoàn thành, cơ sở hạ tầng nâng cấp do đó giá trị đất của người dân được hưởng lợi cao hơn trước. Đặc biệt, phương pháp này hữu ích để ngăn chặn đô thị hóa bất thường ở khu vực rìa đô thị và đã được áp dụng thành công ở nhiều nước và vùng lãnh thổ trên thế giới như: Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Đài Loan, Mỹ, Úc, Ấn Độ, Thái Lan...

Một góc khu dân cư Tây Nam quốc lộ 91B, phường An Khánh, quận Ninh Kiều -vị trí TP Cần Thơ đề xuất thí điểm dự án Góp và điều chỉnh đất đai.

Theo đề xuất thí điểm, dự án góp đất – tái điều chỉnh đất tại TP Cần Thơ được dự kiến đề xuất thực hiện tại 2 vị trí: Khu dân cư Tây Nam quốc lộ 91B, phường An Khánh, quận Ninh Kiều (vị trí 1) và Khu dân cư quận Bình Thủy, phường Long Hòa, quận Bình Thủy (vị trí 2). Theo đó, ở vị trí 1 diện tích khoảng 21ha, có khoảng 200 hộ dân đang sinh sống, công trình hiện hữu là nhà ở nông thôn, khu dân cư tự phát, không có công trình thuộc sở hữu Nhà nước. Ưu điểm của vị trí này theo định hướng phát triển đô thị của thành phố là khu vực dân cư của quận Ninh Kiều nói riêng và khu đô thị truyền thống Ninh Kiều – Bình Thủy nói chung. Khu vực này còn tiếp giáp với hệ thống giao thông trục chính, các khu dân cư phát triển theo qui hoạch đô thị, các công trình đầu mối. Bên cạnh đó, sức hút và giá trị kinh tế cao do vị trí đất nằm tại trung tâm của quận và thành phố, dễ tạo sự đồng thuận của người dân; đất nông nghiệp nằm trong vùng lõi chiếm diện tích lớn, có tiềm năng cơ cấu lại quỹ đất; diện tích khu đất nhỏ, phù hợp với đề xuất thử nghiệm của dự án. Tuy nhiên, nhược điểm của vị trí 1 là: dân cư sống dọc theo kênh rạch, phần lớn là nhà bán kiên cố, một số trường hợp xây dựng tự phát, diện tích đất trống còn lại không nhiều, áp lực phát triển khu dân cư lớn do khu đất nằm tại khu vực trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực chưa được đầu tư theo quy hoạch xây dựng và định hướng phát triển đô thị khu vực quận Ninh Kiều. Ở vị trí 2, diện tích khoảng 50ha, có khoảng 300 hộ dân sinh sống, ưu điểm của vị trí là khu vực này theo định hướng phát triển đô thị của thành phố là khu vực dân cư của quận Ninh Kiều nói riêng và khu đô thị truyền thống Ninh Kiều – Bình Thủy nói chung, khu vực này còn tiếp giáp với khu đô thị 2 bên đường Võ Văn Kiệt với quy mô 700ha, dân cư sống lâu năm dọc theo bờ sông, rạch nên diện tích đất trống còn khá lớn, thuận lợi cho việc thu gom và cơ cấu lại quỹ đất. Tuy nhiên, vị trí này có nhược điểm là nằm xa địa bàn quận Bình Thủy và xa trung tâm thành phố, phần lớn nhà là xây dựng tự phát và diện tích đất trung bình mỗi hộ lớn, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực chưa được đầu tư theo quy hoạch xây dựng và định hướng phát triển đô thị khu vực quận Bình Thủy.

Nhiều ý kiến cho rằng, với phương pháp này mang ý nghĩa lớn là Nhà nước không phải đầu tư vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và tái định cư cho người dân. Tuy nhiên, phương pháp này nếu áp dụng vào Việt Nam còn nhiều điểm chưa phù hợp. Đó là, nếu như ở nhiều nước trên thế giới đất được xem là tài sản và sở hữu của cá nhân còn ở Việt Nam đất là sở hữu của toàn dân nên người dân chỉ có quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Do vậy, sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, nếu phần đất còn lại muốn nâng cao giá trị thì người dân phải chuyển mục đích sử dụng đất và đóng tiền sử dụng đất (100% nếu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư). Chưa kể, với những người đang sở hữu diện tích đất nhỏ, sau khi hoàn thành dự án, phần đất chia lại cho nhiều hộ nhỏ hơn quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở đô thị là 60m2, không phù hợp với quy định Nhà nước (ở các dự án đang thực hiện phần đất thiếu này Nhà nước sẽ cấp bù cho người dân)… Do vậy, khi thực hiện dự án WB cũng cần nên xem xét lại những yếu tố này.

Theo WB, cách làm góp và tái điều chỉnh đất đai giúp trật tự đô thị hóa vùng ven thành phố và tái thiết lại những khu “xấu xí” trong đô thị. Đây là cách làm thử nghiệm trong điều chỉnh quy hoạch đất đai mới, do vậy WB mong muốn lựa chọn những địa điểm thực hiện để sau khi dự án hoàn thành phải mang lại hiệu quả cao, ngoài ra dự án khi thực hiện còn phải dựa vào nhu cầu thực tế để cải thiện cơ sở hạ tầng... Ông Yu Hung Hong, Chuyên gia WB, nhấn mạnh: Việc thực hiện không có chung một cách áp dụng, mỗi một nước sẽ có mô hình riêng. Từ kinh nghiệm thế giới, xem phương pháp, cách làm nào phù hợp thì đem ra áp dụng nhằm đem lại mục đích chung là tạo được khu vực phát triển mới có cơ sở hạ tầng đầy đủ, góp phần nâng cao đời sống cho người dân, đặc biệt là các hộ nghèo.

Bài, ảnh: Khánh Nam