​Khi gặp khó khăn, không ít người dân, nhất là ở khu vực nông thôn, thường hay tìm đến những nơi cho vay tiền với thủ tục đơn giản và sẵn sàng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để “làm tin” cho khoản vay. Tuy nhiên, từ hành động tưởng chừng đơn giản là “mượn tiền - thế chấp giấy đất” này, nhiều gia đình đã phải đối mặt với bi kịch mất đất, thậm chí bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ hàng tỉ đồng...

GCNQSDĐ là giấy tờ rất quan trọng, khi giao dịch hay thế chấp người dân cần tìm hiểu rõ ràng các quy định.

​Năm 2019, ông L.V.C ở phường Phước Thới, TP Cần Thơ, cần 500 triệu đồng để làm ăn. Được người quen giới thiệu, ông C tìm đến Công ty X.T (phường An Bình, TP Cần Thơ) để vay tiền. Công ty đồng ý cho vay, yêu cầu ông L.V.C phải thế chấp GCNQSDĐ và ký hợp đồng ủy quyền để đảm bảo. Công ty cam kết khi ông C trả hết nợ sẽ trả lại giấy tờ. Do cần tiền, ông C không đắn đo ký vào hợp đồng ủy quyền và giao GCNQSDĐ hơn 7.000m² cho Công ty X.T. Ông C không ngờ, Công ty X.T sử dụng hợp đồng ủy quyền ông đã ký để mang mảnh đất đi thế chấp tại ngân hàng với số tiền gần 2 tỉ đồng. Năm 2023, ngân hàng khởi kiện vì khoản nợ quá hạn, ông C mới hay đất của mình đã thế chấp tại ngân hàng.

Theo ông C, ông không rành các quy định pháp luật, nghe Công ty nói ký vào hợp đồng là để đảm bảo mà không ngờ bị lừa gạt. Nay số tiền nợ tại ngân hàng quá lớn, ông chưa biết phải làm thế nào để trả...

Năm 2015, bà N.T.T.H ngụ phường Ô Môn, TP Cần Thơ, do gia đình khó khăn đã tìm đến ông X.Q mượn 33 triệu đồng. Để lấy được tiền, bà H đồng ý thế chấp GCNQSDĐ với diện tích gần 2.000m². Ông Q còn hứa sẽ vay ngân hàng giúp bà H để bà có số tiền nhiều hơn lo liệu việc gia đình. Ông Q đã yêu cầu bà ký vào hợp đồng ủy quyền để ông tiện việc vay vốn tại ngân hàng. Sau nhiều tháng, chưa thấy ông Q đưa thêm tiền, bà H tìm hiểu mới biết ông Q bị bắt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhiều người. Ông Q đã bán đất của bà H cho người khác.

Bà H cho biết, năm 2019, ông Q ra tù, bà tìm gặp ông nhiều lần để đòi lại GCNQSDĐ nhưng ông cứ hẹn lần hẹn lựa. Bà đành nhờ cơ quan chức năng giúp đỡ nhưng vẫn còn phải chờ.

Hiện nay, kẻ gian lợi dụng sự thiếu hiểu biết, yêu cầu người dân ký hợp đồng ủy quyền toàn diện với nội dung: ủy quyền cho họ được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho mảnh đất đó. Theo quy định pháp luật, đây là văn bản cho phép người được ủy quyền có đầy đủ quyền để mang tài sản đi giao dịch. Chưa kể, các đối tượng lừa đảo thường dẫn người dân đến văn phòng công chứng, hối thúc ký giấy tờ nhanh chóng, không để có thời gian đọc kỹ. Nhiều trường hợp, người dân tưởng mình ký những giấy tờ bình thường để làm tin cho phía chủ nợ. Sau khi có hợp đồng ủy quyền hợp pháp, kẻ lừa đảo mang đất đi thế chấp tại ngân hàng hoặc sang nhượng cho người khác.

Để tự bảo vệ tài sản của mình, Luật sư Nguyễn Hiếu Văn, Đoàn Luật sư TP Cần Thơ, lưu ý người dân cần tuân thủ những nguyên tắc là nếu buộc phải đưa GCNQSDĐ cho một người để vay tiền thì cần phải làm hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp có thể như: các bên ký với nhau, cần phải có người làm chứng; hợp đồng đưa ra UBND xã, phường xác nhận; hợp đồng được ký tại phòng công chứng. Khi ký hợp đồng, người dân phải tự mình đọc kỹ, hiểu rõ nội dung từng chữ của văn bản trước khi đặt bút ký, không tin vào lời giải thích qua loa của bất kỳ ai. Đồng thời, khi cần vay vốn hoặc giao dịch tài sản có giá trị lớn, hãy dành thời gian tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để tránh bị lừa đảo.

​Đất đai là tài sản lớn, vì vậy mọi giao dịch liên quan đến GCNQSDĐ phải được thực hiện minh bạch, rõ ràng tại các cơ quan chức năng theo quy định. Đừng vì sự thiếu hiểu biết hay tiện lợi trước mắt mà có thể đánh đổi tài sản của mình. 

Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

Việc thế chấp này phải được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (Điều 25/2022/NĐ-CP).

Bài, ảnh: PHI YẾN