Bài, ảnh: HOÀNG YẾN

Trên các trang mạng xã hội Facebook, Zalo, hiện đang khá phổ biến tình trạng rao bán đất lúa phân lô bằng hình thức lập vi bằng... Việc mua bán dựa trên vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, do không thể tách thửa, không thể chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp...

Rất nhiều lời chào bán đất lúa trên các trang mạng.

Ông Nguyễn Thanh Tâm ngụ phường Thới An Ðông, quận Bình Thủy, TP Cần Thơ, cho biết: "Do có nhu cầu về nhà ở, gần đây, tôi tìm hiểu một số ngôi nhà, đất nền trên địa bàn thành phố. Sau một thời gian tìm kiếm, có người môi giới tư vấn cho tôi mua phần đất lúa với diện tích 5x18m hoặc 4,5x18m, giá 275 triệu đồng, nhưng ký hợp đồng với hình thức lập vi bằng chứ không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại công chứng". Bà Nguyễn Hồng Nhiên ngụ phường Tân An, quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ, chia sẻ: "Lên mạng tìm các thông tin về nhà đất, tôi thấy có rất nhiều lời chào bán nền đất lúa bằng hình thức lập vi bằng, mỗi nền ngang 4,5m, dài 18m, với giá khoảng 250 triệu đồng/nền... Tuy nhiên, mọi việc không đơn giản như lời mời chào. Thời gian trước, tôi có mua 1 nền đất nông nghiệp và đến nay, đã rất nhiều năm, tôi vẫn không thể chuyển đổi mục đích sử dụng vì không phù hợp quy hoạch".

Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nên người bán mới rao bán đất lúa dưới hình thức lập vi bằng. Luật sư Nguyễn Thị Hạnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Tín Nguyễn, cho biết: "Khoản 3, Ðiều 191, Luật Ðất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Khoản 2, khoản 3, Ðiều 3, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NÐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Ðất đai quy định căn cứ xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh...”.

Ngày 26-5-2022 UBND TP Cần Thơ ban hành Quyết định số 16/2022/QÐ-UBND quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất. Tại quận Ninh Kiều, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là từ 150m² trở lên; đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác và đất nuôi trồng thủy sản, diện tích tối thiểu được tách thửa từ 1.000m² trở lên. Các quận, huyện còn lại: diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm tại các phường, thị trấn là từ 300m² trở lên; tại các xã, diện tích tối thiểu được tách thửa là từ 600m² trở lên; đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác và đất nuôi trồng thủy sản, diện tích tối thiểu được tách thửa là từ 1.000m² trở lên.

Bên cạnh đó, đối với đất của hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, theo Ðiều 52, Luật Ðất đai năm 2013 phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất. UBND cấp huyện căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng đất lúa tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua cũng như có nguy cơ phá vỡ quy hoạch tổng thể về đất đai. Do đó, các ngành chức năng có liên quan cần có biện pháp xử lý và siết chặt việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sai quy định đã và đang tồn tại.