Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, chiều 21-8, Quốc hội thảo luận ở hội trường. Ông Đào Chí Nghĩa, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ, tham gia đóng góp một số ý quan trọng về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Thứ nhất, về chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và việc xác định khu vực phải phát triển nhà ở theo dự án. Tại khoản 4, Điều 5, dự thảo giao UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng và phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Tại điểm d, khoản 2, Điều 6 giao thẩm quyền UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án; đồng thời tại điểm đ quy định khá cứng theo các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Quy định này chưa thật phù hợp với thực tiễn sau khi sắp xếp đơn vị hành chính và thay đổi cách phân loại đô thị qua đánh giá báo cáo tổng kết cho thấy sau sắp xếp đơn vị hành chính, việc xây dựng lại chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở ở địa phương còn rất chậm; bất cập không chỉ nằm ở địa phương mà còn do hệ thống quy hoạch, địa giới hành chính và phân loại đô thị thay đổi rất nhanh.

Vì vậy, đề nghị bổ sung vào Điều 5 và Điều 6 về chương trình phát triển nhà ở phải là căn cứ định hướng, không phải là điều kiện hành chính làm chậm tiến độ dự án. Đồng thời, tại điểm đ, khoản 2, Điều 6, bổ sung quy định theo khu vực đô thị, quy hoạch và điều kiện hạ tầng thực tế, thay vì gắn cứng với các loại đô thị.

Thứ hai, về nhà ở xã hội. Tại Điều 66, dự thảo quy định loại nhà ở xã hội và tiêu chuẩn diện tích tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, I, II, III là nhà chung cư; các khu vực còn lại do UBND cấp tỉnh quyết định tại khoản 3 điều này. Quy định này có ưu điểm là tăng tính chủ động cho địa phương. Tuy nhiên, nếu áp dụng cứng theo loại đô thị thì chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế, hiện nay nhu cầu nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ chiếm trên 90% (theo báo cáo tổng kết đánh giá), trong khi nhu cầu căn hộ chung cư rất thấp.

Như vậy, nếu luật quy định ở khu vực nhất định phải là chung cư thì có thể dẫn đến tình trạng có chính sách, có dự án nhưng sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Do đó, đề nghị Điều 66 quy định cụ thể: loại hình nhà ở xã hội phải được quyết định trên cơ sở nhu cầu nhà ở, khả năng chi trả, điều kiện đất đai, hạ tầng và đặc điểm dân cư của từng địa phương, trong đó Nhà nước kiểm soát mục tiêu, tiêu chuẩn và chất lượng, còn địa phương quyết định loại hình cụ thể.

Thứ ba, Điều 69. Xác định giá bán, giá cho thuê, nhà ở xã hội. Về cơ chế xác định giá nhà ở xã hội. Tại khoản 1, Điều 69 dự thảo quy định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, lãi vay, chi phí hợp lý, lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi. Đại biểu đồng tình với nguyên tắc này.

Tuy nhiên, điều quan trọng là cách xác định và kiểm soát giá, tránh quay lại cơ chế thẩm định hành chính làm tăng thời gian, chi phí và theo tinh thần Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã cho phép chủ đầu tư tự xác định giá trên cơ sở phương pháp luật định và thuê đơn vị đủ năng lực thẩm tra, cơ chế này đã cắt giảm ít nhất 30 ngày thủ tục hành chính so với quy định trước đây.

Vì vậy, đề nghị Luật Nhà ở phải luật hóa đầy đủ cơ chế này, theo nguyên tắc cụ thể Nhà nước quy định phương pháp, chi phí được tính, mức lợi nhuận và cơ chế kiểm tra; chủ đầu tư chịu trách nhiệm về giá; cơ quan nhà nước hậu kiểm và xử lý nếu xác định sai.

PV