Sắp kết thúc quý III năm 2010, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn duy trì được đà phục hồi năm 2009, bắt nhịp với xu thế tăng trưởng trở lại của nền kinh tế. Đáng chú ý, thị trường BĐS đã có bước chuyển biến đáng kể về cơ cấu hàng hóa. Thời kỳ “sao đổi ngôi” đã đến và đưa phân khúc nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ thống lĩnh thị trường. Tuy nhiên, những rủi ro vẫn rình rập khiến thị trường BĐS Việt Nam khó phát triển bền vững.

* “Sao đổi ngôi”

Bộ Xây dựng cho biết: Năm 2010, thị trường BĐS vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Đặc biệt, Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các Quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng cũng đem lại thuận lợi cho cả nhà đầu tư nội và ngoại.

Tuy nhiên, thay đổi rõ nét nhất trên thị trường BĐS chính là cơ cấu hàng hóa. Các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Sản phẩm này ngày càng được “chuộng“ bởi thanh khoản vốn đầu tư nhanh. Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển nhà giá thấp (trên dưới 1 tỉ đồng), nhà bình dân để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng. Đặc biệt, nhà ở hướng tới đối tượng thu nhập thấp đã thành công và thu hút nhiều doanh nghiệp lớn tham gia.

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân KCN và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn tiếp tục tăng mạnh. Theo ước tính, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 và nguồn vốn đầu tư khoảng 300 - 400 ngàn tỉ đồng. Riêng thành phố Hà Nội cần 5,5 triệu m2 tương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn chỗ ở cho công nhân KCN. Thành phố Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50 ngàn chỗ ở cho công nhân thuê. Hiện cả nước có gần 400 trường đại học và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng, trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp với tổng số học sinh, sinh viên lên tới 2,985 triệu. Dự tính, đến năm 2015 số học sinh, sinh viên cả nước sẽ đạt khoảng 4,3 triệu, trong đó khoảng 3 triệu em có nhu cầu về chỗ ở trong ký túc xá.

Một khu dân cư mới trên địa bàn TP Cần Thơ. Ảnh: THIỆN KHIÊM.

Để đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân đô thị, phát triển các Khu đô thị mới (KĐTM) là xu thế được khẳng định. Hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án KĐTM, trong đó chủ yếu là phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê cùng nhiều sản phẩm BĐS khác. Xu thế này thể hiện rõ nét nhất ở các đô thị lớn như Hà Nội với trên 800 dự án có tổng diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha. Trong đó số các dự án đầu tư xây dựng KĐTM tại Thủ đô, diện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000 ha (390 dự án). Sau khi mở rộng địa giới hành chính Hà Nội và lập Đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô tầm nhìn dài hạn cũng có những tác động đáng kể đến thị trường BĐS với con số các dự án tiếp tục gia tăng. Thành phố Hồ Chí Minh số dự án vượt lên con số 1.400 nhưng có quy mô nhỏ hơn nên diện tích chiếm đất chỉ khoảng 4.490 ha. Khu vực phía Bắc, Hải Phòng cũng tạo bước đột phá với 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị, quy mô chiếm đất gần 2.600 ha; trong đó có 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư, tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của Thành phố. Tại khu vực miền Trung, Đà Nẵng cũng dành trên 2.300 ha đất cho hơn 120 dự án đầu tư KĐTM, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở...

* Nguy cơ tiềm ẩn

Sự phục hồi của thị trường BĐS trong 9 tháng qua đã nhìn thấy khá rõ. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn tiềm ẩn những rủi ro xuất phát từ sự phát triển không bền vững.

Hiện giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá cao và vẫn tiếp tục tăng với diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của BĐS. Đây cũng chính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Thêm vào đó, giá BĐS cũng biến động không đồng đều giữa các địa phương. Trong khi hai trung tâm lớn của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh phải chịu tác động mạnh do thăng trầm của giá BĐS thì thị trường này tại các thành phố khác vẫn “phẳng lặng“. Ngay cả sự biến động của thị trường BĐS giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng khác nhau. Cùng thời điểm quý II/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nội không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuối năm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như “giậm chân tại chỗ”, giao dịch chậm.

Diễn biến giá cả khó lường, thiếu bền vững được nhận định do yếu tố “vốn“ - đòn tác động mạnh nhất có thể khiến thị trường “nhạy cảm“ này chao đảo. Trong khi thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng và các ngân hàng thì hệ thống tài chính BĐS của Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện. Nhìn lại 2 quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn. Bước sang 2 quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinh tế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Nhưng sang đến quý III năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường BĐS có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31-7-2010 là tăng trưởng âm 2,35% so với mức tăng 10,2% của cả năm 2009. Cùng đó, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để cũng chỉ tăng 5,47% so với con số 27,2% của năm trước. Mặt khác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn lãi suất cho vay. Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Ngoài ra, có thể “điểm mặt” thêm hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấu đến thị trường BĐS như: lừa đảo trong huy động vốn, đầu cơ đẩy giá, chậm tiến độ, thiếu thông tin...

* Kiểm soát bằng cơ chế chính sách

Nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để thị trường BĐS phát triển năm 2010 ổn định và bền vững, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương tham mưu với Chính phủ triển khai nhiều biện pháp mà tiêu điểm là kiểm soát bằng chính cơ chế, chính sách.

Tác động mạnh nhất là việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các cơ chế chính sách có liên quan đến thị trường BĐS là Nghị định số 71 - Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế cho Nghị định 90 trước đây. Với những quy định cụ thể về: trình tự, thủ tục đầu tư các dự án nhà ở; giảm thiểu thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường; quy định rõ hơn các hình thức huy động vốn trong dự án xây dựng nhà ở, KĐTN... được kỳ vọng sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự có hiệu lực trong cuộc sống, các cơ quan chức năng cần phối hợp tăng cường công tác kiểm tra để xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư, huy động vốn tại dự án phát triển nhà ở, KĐTM góp phần ổn định thị trường, nhất là trên những địa bàn vừa trải qua “cơn sốt” chuyển nhượng đất đai không lành mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất sớm xây dựng hệ thống tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là hệ thống tài chính cho phát triển nhà ở hoàn chỉnh. Trước mắt, thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “ đổ vỡ ” diện rộng. Cùng với việc đề xuất thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị nghiên cứu thí điểm thành lập Cơ quan tái tài trợ thế chấp và mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS nhằm tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường.

Hiện công tác cải cách thủ tục hành chính theo Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP của Chính phủ cũng được xem là một trong những động lực giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường. Bên cạnh đó, các qui hoạch từ đô thị, nông thôn, ngành cũng cần nâng cao chất lượng, tính ổn định và tầm nhìn chiến lược làm cơ sở cho thị trường BĐS phát triển. Đặc biệt, thời điểm này, những vướng mắc có liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP nhất là đối với các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh cần sớm được giải quyết.

THU HẰNG (TTXVN)