Giá nhà đất giảm, các giao dịch trên thị trường địa ốc toàn quốc thưa thớt hơn nhiều so với trước, nhiều nhà đầu tư bất động sản than vãn vì bị lỗ
Song, theo đánh giá của các quan chức ở Bộ Xây dựng, với giá bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư vẫn có lời. Vì vậy, quanh việc thị trường đang giảm “nhiệt” hiện nay, câu hỏi đặt ra đâu là sự thật trong bức tranh địa ốc thời gian qua ở Việt Nam? Ai là người đã gặt hái được những món lời thật sự từ những bất thường đó?
NGƯỜI CÓ TRÁCH NHIỆM NÓI GÌ ?
Hiện nay, giá đất tại các khu đô thị lớn đã giảm khoảng 20-30% so với cách đây 2 tháng, còn giá các căn hộ chung cư, cao ốc cũng bắt đầu giảm theo. Khi thị trường bất động sản (BĐS) giảm giá, hầu hết các doanh nghiệp (DN) đều than vãn và đề nghị Chính phủ sớm có biện pháp ở cấp vĩ mô để cứu DN ra khỏi cơn bĩ cực, nếu không, nhiều DN có thể bị phá sản, ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước!
DN “kêu” là vậy, song với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách về xây dựng, nhà ở, trong một cuộc trả lời báo giới mới đây xung quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã tỏ ra không đồng tình với ý kiến cho rằng thị trường BĐS đang bị “đóng băng”. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận xét: “Nếu thị trường BĐS bị “đóng băng” thì tại sao trong 4 tháng đầu năm nay lượng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tăng, số dự án được khởi công vẫn nhiều. Nhiều DN đang tiếp tục đầu tư vào BĐS vì thị trường này vẫn mang lại lợi nhuận và còn rất tiềm năng”. Thế nên, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam “thị trường BĐS ở nước ta đang trở về đúng quỹ đạo của nó”.
 |
Khi giá nhà đất trở về với giá trị thực, nhiều người thật sự có nhu cầu về nhà ở sẽ có cơ hội sở hữu những căn hộ như thế này. Ảnh chụp tại chung cư 5 tầng thuộc khu dân cư Hưng Phú 1 TP Cần Thơ. Ảnh: THIỆN KHIÊM |
Bình luận về giá nhà đất, với tư cách là người phụ trách BĐS ở Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định: “Trước đây, giá BĐS bị đẩy lên quá cao, đến mức phi lý. Bởi thế, nếu nói các chủ đầu tư đang bị lỗ mấy ngàn tỉ đồng là không đúng”. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng, lượng tiền của các ngân hàng đổ vào thị trường BĐS hiện đã đạt con số cực lớn, nếu nhà đất bị giảm giá như hiện tại, nền kinh tế sẽ bị tuột dốc. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định sẽ không thể xảy ra chuyện đó, vì dư nợ cho vay BĐS vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước.
Rõ ràng, nhìn vào bức tranh kinh tế- xã hội thời gian qua, quá trình hình thành giá cả nói chung, giá BĐS nói riêng đang đi ngược với quỹ đạo kinh tế và mức thu nhập của đại bộ phận nhân dân. Giá BĐS đã bị một nhóm “lợi ích” đẩy lên quá cao mà trong một thời gian dài có thể các cơ quan quản lý nhà nước đều biết, nhưng không tài nào “hạ nhiệt” được! Vì vậy, nhìn lại bức màn thật của thị trường BĐS đang bắt đầu lộ diện, câu hỏi mà không ít người đặt ra là ai đã gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường này trong thời gian qua? Vì sao tình trạng phi lý về giá lại xảy ra trong một thời gian quá dài như vậy?
1 VỐN, 3-4 LỜI
Với mặt bằng giá đầu vào hiện nay, theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, giá 1 mét vuông căn hộ chung cư tại các đô thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ chỉ dao động ở mức 10- 12 triệu đồng. Như vậy, sau khi đến tay người tiêu dùng giá 1 mét vuông vào khoảng 15 triệu đồng là chủ đầu tư đã có lời. Mức giá thực là thế, vậy mà thời gian qua giá 1 mét vuông chung cư đời mới ở nhiều nơi được đẩy lên đến mức 25- 45 triệu đồng!
Nhận định về thực trạng trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói: “Với tư cách là người trong ngành, tôi biết giá thành căn hộ tính cả tiền đất, tiền vật tư như thép, xi măng, cửa, thang máy... chỉ khoảng 12 triệu đồng/m2. Thế mà có chủ đầu tư bán tới 40 triệu đồng/m2. Họ quá lãi!”. Vì vậy, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, giá căn hộ nếu giảm xuống còn 20 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư vẫn lãi.
Với một giá bán cao gấp 3-4 lần giá thành xây dựng, chúng ta thử làm một phép tính đơn giản: Trong vòng 10 năm trở lại đây, các DN đã đầu tư và xây dựng hàng triệu mét vuông nhà ở tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Tính ra khoản lợi nhuận mà DN thu được lên tới hàng mấy chục ngàn tỉ đồng. Chẳng hạn, một dự án chung cư nhà đầu tư bỏ ra vài chục triệu USD, khi hoàn thành giá trị của nó đã lên tới 60 thậm chí 100 triệu USD. Đây quả thực là món lời quá lớn. Và phải chăng, ở Trung Hòa- Nhân Chính (Hà Nội), Phú Mỹ Hưng hay một số khu đô thị mới khác ở TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.., thời gian qua khách hàng đã bị “móc túi” đẹp mà không hay biết? Vì vậy, theo ý kiến của một số chuyên gia ở Bộ Xây dựng, hiện nay, giá căn hộ chung cư trở về mức 15- 18 triệu đồng/m2 là hợp lý nhất.
AI ĐƯỢC HƯỞNG LỢI?
Có một thực tế đã và đang diễn ra là người có nhu cầu thật thì rất khó mua được căn hộ hoặc nhà đất từ các chủ đầu tư xây dựng (trừ thân quen- quan hệ trên dưới), còn lại đa số phải mua qua khâu trung gian. Dự án đang trên giấy, chuẩn bị thi công căn hộ đã bán hết vèo. Thế nên, khi dự án chuẩn bị đi vào hoạt động, đọc trên mạng, trên báo đã thấy nhan nhản thông tin rao bán căn hộ, chỉ có điều với giá “cắt cổ”. Anh Nguyễn Văn Thọ, một chủ trang trại cà phê ở Tây Nguyên, có nhu cầu mua cho con trai 1 căn hộ tại Hà Nội để học đại học và sau này làm nơi an cư, liên hệ mấy nơi vẫn không thể nào mua được giá gốc. Cuối cùng, đành phải chấp nhận bỏ ra trên 1 tỉ đồng mua một căn hộ chung cư có diện tích hơn 80m2 ở Mỹ Đình (Hà Nội). Cả tháng trời lạch cạch ở thủ đô để mua nhà, anh rút ra kết luận: “Cánh thường dân như mình đừng mơ tiếp cận với căn hộ giá gốc”! Đó cũng là tình cảnh chung của nhiều người muốn mua nhà ở các khu đô thị mới tại một số thành phố lớn trong nước thời gian qua.
Đây quả là một thực trạng không bình thường. Cái gì đang ẩn sâu bên trong thực trạng không bình thường đó? Theo nhìn nhận của giới phân tích, thời gian qua, sở dĩ xảy ra “sốt” giá cao trên thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng là có sự “liên minh ma quỷ” giữa DN (chủ dự án) và nhà đầu cơ. Nói đúng hơn, họ mua bán thông tin để cùng nhau hưởng lợi. Chẳng hạn, một dự án A sắp được cấp phép và sắp sửa khởi công thì chủ đầu tư dự án này bắt đầu tiết lộ thông tin và “bật đèn xanh” cho các nhà đầu cơ (người có tiền- có thể là bạn bè, người thân, lái buôn...) làm hợp đồng mua nhà. Số tiền mà họ bỏ ra chỉ cần vài ba chục triệu hoặc cao lắm là một trăm triệu đồng... Thế là, khi dự án bắt đầu công bố, đi vào khởi công thì đã không còn chỗ trống dành cho người có nhu cầu thật.
Trong quá trình thi công hoặc khi công trình được đưa vào sử dụng, những người đầu cơ bắt đầu chuyển đổi sở hữu cho những người khác để kiếm lời... Bỏ ba bốn mươi triệu, thu về cả tỉ đồng... riêng tiền lời cũng bỏ túi vài ba trăm triệu đồng. Số tiền này, những người đầu cơ do quen biết, họ hàng không ăn một mình mà thường “thối” lại cho những người có vai vế ở chủ dự án... Họ cùng nhau liên minh làm ăn. Người đầu cơ thì được hưởng lợi đơn, từ tiền lời chuyển nhượng căn hộ; còn người có liên quan ở chủ dự án được hưởng lợi kép, vừa gặt hái món lời từ dự án, vừa ẵm món lời từ tiền hoa hồng do quá trình “bán” thông tin. Thế nên, chẳng có gì là khó hiểu khi thu nhập bình quân đầu người ở nước ta hiện chỉ ở mức 800 USD/năm mà giá 1 mét vuông chung cư đời mới giá lại leo lên mức 25- 40 triệu đồng (!).
Nếu đúng như giới phân tích đưa ra, thì đây chính là sự thật cần phải lôi ra ánh sáng để giải quyết. Sự bất bình thường về giá của thị trường BĐS cao không phải là do yếu tố cung- cầu mà chính bởi yếu tố đầu cơ. Bởi thế, khi một thị trường minh bạch và công cụ luật pháp được thực thi, giá BĐS sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. Khi đó, nhà đầu tư và người dân đều hưởng lợi. Đây cũng chính là sự lý giải vì sao giá BĐS đang xuống mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ xô vào thị trường Việt Nam !
ĐỨC HẠNH
Nếu 1 mét vuông giá thành xây dựng chỉ dao động khoảng 12- 15 triệu đồng, nhưng đến khi hoàn thiện lại được bán ra ở mức 25- 40 triệu đồng là rất bất bình thường, có dấu hiệu đầu cơ (nếu xét về mặt pháp luật). Bởi thế, với những gì diễn ra trên thị trường BĐS thời gian qua, cần có sự vào cuộc của các cơ quan chức năng, nhằm lôi ra ánh sáng xem cái gì đang ẩn náu bên trong sự phi lý của giá đất, giá nhà. Có như thế mới có thể đưa giá BĐS trở về đúng giá trị thực của nó! |