Năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ, khơi thông về pháp lý, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Trong đó, 3 luật sửa đổi gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, giúp khai thác hiệu quả các nguồn lực đất đai, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Nhiều yếu tố tích cực

Quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi), việc xác định giá đất làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan... Theo Chuyên gia Kinh tế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, trước đây, khung giá đất ban hành 5 năm 1 lần và trong 5 năm này nếu cần thiết mới phải điều chỉnh. Nhưng từ năm 2026 trở đi sẽ phải công bố hằng năm. Đây là vấn đề đặt ra nhiều thách thức nhưng cũng góp phần cập nhật thị trường tốt hơn, định giá đất sát giá thị trường hơn. Vấn đề là nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào phải đảm bảo chính xác, được thu thập từ nhiều nguồn đáng tin cậy trong đó quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Giá đất có thể sẽ tăng nhưng không còn tình trạng giá đất và giá thị trường lệch nhau từ 7-10 lần như thời gian qua.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) “siết” phân lô bán nền nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch, phát triển đô thị. Trong ảnh: Một góc trung tâm thương mại huyện Phong Điền.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thống nhất và bổ sung nhiều khái niệm pháp lý quan trọng. Bên cạnh đó, việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn bởi lẽ thị trường BĐS cần được công khai thông tin về dự án, về quy hoạch, điều kiện cơ sở hạ tầng và bổ sung hành vi bị cấm. Trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới đây quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II  và loại III. Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ, chia sẻ: Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) “siết” phân lô bán nền có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 sẽ tác động lớn đến thị trường. Quy định mới sẽ làm thay đổi “cuộc chơi” của cả thị trường BĐS, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị “siết”). Trước nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán. Do đó, khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực, trong ngắn hạn hoạt động mua bán đất nền này sẽ giảm sút đối với các diện tích lớn, giảm tình trạng đầu cơ. Đồng thời, đây là cơ hội tốt cho những dự án đã được phê duyệt bán nền trước 1-1-2025 tại các phường, quận, thành phố của các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III được quy định theo Luật mới, bởi đây là nguồn cung đất nền cuối cùng để người mua, nhà đầu tư có thể sở hữu với đa dạng mức tài chính, nhu cầu nên sẽ sôi động ở phân khúc đất nền trong dự án và giá chắc chắn sẽ tiếp tục tăng cao. 

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở sửa đổi và chính thức có hiệu lực từ 1-1-2025 có nhiều điểm mới quan trọng, có sự thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các Luật liên quan. Trong đó, quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua sẽ theo Luật Kinh doanh BĐS; Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thống nhất với các Luật liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023… Qua đó góp phần giảm tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu một kiểu, cán bộ thực thi không biết làm thế nào gây ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Gỡ rào cản cho thị trường

Sự thống nhất của 3 Luật liên quan đến BĐS được đánh giá mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trường. Các chuyên gia và nhà đầu tư cũng kỳ vọng thị trường sẽ thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài thông qua việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai (người gốc Việt Nam định cư nước ngoài được sử dụng đất và hưởng các quyền tương đối đầy đủ như công dân Việt Nam); tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ... Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, chia sẻ: Nhìn chung, 3 Luật sửa đổi liên quan đến BĐS được các cơ quan soạn thảo, cơ quan phê duyệt rất cẩn trọng và tích cực. Các dự án hiện nay sẽ khó được phê duyệt nếu không đảm bảo các quy định của pháp luật. Hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ đã tác động rất tích cực vào những vấn đề đang bị vướng mắc, cởi trói cơ bản các rào cản đối với thị trường BĐS. Từ đó tạo ra cuộc chơi rất công bằng cho những doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực thực sự, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. 

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, trước đây phân lô bán nền chủ yếu là để dễ bán nhưng rõ ràng sẽ phá vỡ quy hoạch, không ai chịu trách nhiệm về câu chuyện cơ sở hạ tầng chung, hạ tầng xã hội. Theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch cao hơn có thể được phê duyệt trước hoặc đồng thời, đảm bảo tính đồng bộ và rút ngắn thời gian trong quá trình lập quy hoạch đất đai. Tuy nhiên, quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên để đảm bảo tính nhất quán. Đồng thời tăng cường phân cấp ủy quyền cho địa phương liên quan đến quy hoạch, cấp sổ hồng, sổ đỏ. Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, quy định đối với đất nông nghiệp cũng ghi nhận điểm mới quan trọng khi cho phép tích tụ ruộng đất, đây là vấn đề quan trọng, có ý nghĩa đối với vùng ĐBSCL, bởi muốn làm cánh đồng lớn, muốn làm nông nghiệp hiện đại, nông nghiệp xanh khi hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất đai theo mô hình hợp tác xã...

Theo ông Dương Quốc Thủy, trong dài hạn, nguồn cung đất nền trên thị trường sẽ khan hiếm, kém đa dạng, bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó. Qua đó giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua. Đồng thời là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch,  kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài. Ông Thủy nhấn mạnh: Thị trường BĐS đang bước vào chu kỳ khởi sắc, các luật mới được đưa ra giúp thị trường minh bạch hơn, cũng như bảo vệ người mua BĐS. Nguồn vốn khơi thông, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng liên tục khởi công mới, khánh thành, đặc biệt thông xe tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh - Cần Thơ là điều kiện rất tốt để nhà đầu tư có thể kích hoạt dòng tiền đầu tư, tranh thủ đón sóng chu kỳ mới và có thêm các chính sách tốt từ chủ đầu tư. Trong giai đoạn này, khách hàng nên ưu tiên chọn các sản phẩm giá trị thực, đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng tài chính, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý. Các phân khúc có thể lựa chọn là căn hộ trung tâm ở các thành phố lớn như TP Cần Thơ, An Giang, Kiên Giang, Long An, dự án đất nền có sổ đỏ ở vùng trung tâm đảm bảo tính thanh khoản nhanh đặc biệt ở các phường, quận, thành phố của các đô thị loại I, II, III.

Bài, ảnh: MINH HUYỀN