Luật Đất đai, đạo luật được coi là khá hiện đại, ra đời với kỳ vọng sẽ thiết lập lại trật tự, kỷ cương trên thị trường bất động sản vốn hỗn loạn trong thời gian qua. Thế nhưng, mới ra đời được mấy năm, không những đã bị lạc hậu ở một số điểm, mà bản thân Luật Đất đai vẫn chưa đủ “sức mạnh” để lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực này. Giá bất động sản vẫn cứ tăng vù vù, tình trạng đầu cơ đất đai vẫn tiếp diễn… Điều đó chứng tỏ công tác quản lý Nhà nước và hoạch định chính sách về đất đai còn kém hiệu quả. Đã đến lúc cần có sự vào cuộc bắt tay của các Bộ, ngành, mà trước hết là việc sửa một số điểm của Luật Đất đai hiện hành để đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực của nó.

QUY ĐỊNH PHẢI DỰA TRÊN MỨC SỐNG CỦA DÂN

Xét cho cùng, mọi chính sách được ban hành đều phải nhằm phục vụ nhân dân, trên cơ sở lợi ích quốc gia và lợi ích nhân dân là số một. Để làm được điều đó, trong lĩnh vực bất động sản, ngoài nhiệm vụ quản lý, mục tiêu đặt ra là nhà nước phải ban hành các chính sách liên quan đến bất động sản, sao cho ngày càng có nhiều người dân có cơ hội, khả năng mua nhà, đất, tùy theo túi tiền của từng người. Thế nhưng trên thực tế, ngày càng có nhiều người dân hầu như không còn khả năng mua nhà, đất vì giá bất động sản quá cao.

Giá bất động sản cao vòi vọi, những căn nhà 1 trệt - 1 lầu như thế này ngày càng trở thành mơ ước xa vời đối với nhiều người có thu nhập trung bình. Ảnh chụp tại Khu dân cư Phú An, quận Cái Răng, TP Cần Thơ. Ảnh: TRUNG DÂN

Theo nhiều chuyên gia, Luật Đất đai hiện hành đang bộc lộ nhiều điểm bất cập. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã nhận ra những bất cập đó, nên đang tiến hành lấy ý kiến của nhân dân, của các nhà chuyên môn, các Bộ, ngành để tiến hành sửa đổi luật. Một trong những mục tiêu của việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra là cố gắng đưa giá đất trở về đúng giá trị thực của nó.

Xét trên góc độ giá cả, chỉ riêng Luật Đất đai, dù có được sửa đổi cũng không thể tạo ra sự bình ổn trên thị trường bất động sản, mà phải có sự vào cuộc, đặc biệt là thống nhất với các đạo luật khác. Tuy nhiên, việc sửa đổi những điểm bất hợp lý của Luật Đất đai, chỉ riêng với các điều khoản quy định việc các địa phương được phép áp giá đất mỗi năm một lần, sẽ là một trong những “mắc xích” quan trọng góp phần bình ổn và lành mạnh hóa thị trường bất động sản hiện nay. Về vấn đề này, tại cuộc hội thảo lấy ý kiến đóng góp cho việc sửa đổi một số điều của Luật Đất đai tổ chức gần đây, một số ý kiến cho rằng, luật nên quy định một khung giá đất ổn định trong vòng 3-5 năm để các địa phương dễ dàng trong công tác quản lý. Nhưng tiếc thay, ý kiến “hiến kế” làm thế nào để góp phần kéo giá đất xuống vẫn còn quá ít ỏi!

Để góp phần bình ổn và lành mạnh hóa thị trường bất động sản, một trong những yêu cầu quan trọng là cần phải sửa đổi ngay điều khoản cho phép UBND tỉnh (thành phố) hàng năm căn cứ vào giá trên thị trường để áp giá đất trên địa bàn mình! Thay vào đó nên quy định nhà nước thống nhất bảng giá trên phạm vi toàn quốc trong thời hạn nhất định (3- 5 năm); các tỉnh (thành phố) chỉ được phép căn cứ trên thang bảng đó mà hướng dẫn thi hành. Nếu có biến động thì xin phép Chính phủ cho tạm thời điều chỉnh.

Chúng ta đang xây dựng và từng bước hoàn thiện nền kinh tế theo thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Do vậy, công tác quản lý nhà nước cũng phải tuân thủ theo các quy luật kinh tế- dựa trên diễn biến của thị trường. Song, chúng ta không thể thả nổi hoàn toàn cho thị trường điều tiết. Điều quan trọng là nhà nước phải có vai trò quản lý và điều tiết dựa trên mức sống của dân, lợi ích của dân. Không thể chấp nhận tình trạng trong khi mức thu nhập của đại bộ phận dân chúng chỉ khoảng 700 USD/năm mà nhà nước lại áp giá đất mấy triệu đồng một mét vuông (thành phố). Đây là điều bất hợp lý. Nhìn sang nước láng giềng Malaysia, một sinh viên tốt nghiệp đại học, đi làm lương tháng khoảng 1.000 USD, chỉ cần tiết kiệm, tích góp 10 năm đã có thể mua được một căn hộ. Còn ở ta, với mức lương tối thiểu 540.000 đồng/tháng, nhân với hệ số và các khoản thu nhập khác, tính ra “bình thường” với giá nhà, đất hiện hành phải mất 20 năm, 50 năm thậm chí 100 năm vẫn không mua nổi một căn nhà ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hay các đô thị lớn khác.

Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải có sự quy định lại trên cơ sở “Nhà nước sẽ quy định giá trị từng loại đất, từng vùng đất, từng địa bàn dân cư trên khắp mọi miền đất nước, từng địa phương, dựa trên mức thu nhập của nhân dân ban hành khung giá đất. Các địa phương dựa trên khung giá đất của nhà nước đã quy định, căn cứ vào thực tế địa phương, mức thu nhập của cư dân, để áp giá quy định cuối cùng”. Có như thế, hy vọng mới có thể hạ được giá đất. Giá đất hạ, giá nhà cũng hạ, nhiều người dân sẽ dễ dàng tiếp cận với nhà, đất hơn; giảm bới tình trạng những người có tiền đầu cơ thao túng thị trường đất đai như thời gian qua.

ĐIỀU CHỈNH LUẬT TRÊN CƠ SỞ “LẤY DÂN LÀM GỐC”

Cũng có ý kiến cho rằng, nếu đưa ra quy định “lấy mức sống của đại bộ phận nhân dân làm căn cứ để Nhà nước áp dụng mức giá” thì với giá bất động sản đang cao ngất trời như hiện nay, khi đem mức thu nhập (GDP) đầu người ra để áp giá, liệu các nhà đầu tư sẽ ra sao? Thị trường bất động sản sẽ diễn biến như thế nào? Câu hỏi này cũng là “bài toán” cần giải quyết.

Sở dĩ nhiều nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp đổ xô đầu tư vào thị trường bất động sản như hiện nay, ngoài môi trường đầu tư thông thoáng, kinh tế phát triển nhanh, số người giàu lên ngày một nhiều, thì mấu chốt chính là đầu tư vào lĩnh vực này thời gian qua mang lại lợi nhuận khá cao (bất chấp giá thép liên tục tăng, giá đầu vào nhiều loại nguyên, nhiên vật liệu tăng). Thế nên không có gì lạ khi hàng tỉ USD vốn được đầu tư vào thị trường này, và nhiều người cũng biết chắc rằng thị trường bất động sản hiện nay là ảo. Nhưng khi đưa ra một khung giá đất mới có thể nảy sinh 2 vấn đề: Một là, nhà đầu tư sẽ “kêu” rằng chính sách nhà nước không nhất quán, làm đổ vỡ thị trường bất động sản. Hai là, một lượng vốn đầu tư sẽ chạy khỏi thị trường. Bài toán khó đặt ra với các nhà hoạch định chính sách về đất đai là phải giải quyết hài hòa các nhóm lợi ích.

Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua từ nông thôn (nông thôn đang đô thị hóa) đến thành thị, bản thân thị trường dường như đang bị thao túng và phục vụ cho lợi ích của một nhóm người có ưu thế trong xã hội. Thu nhập bình quân đầu người đang ở mức 700 USD/năm, nhưng giá đất ở, giá nhà ở tại Hà Nội từ 20- 90- 150 triệu đồng/m2 vẫn cứ bán chạy như tôm tươi. Ai là người có đủ tiền mua được? Ai là những người đang thật sự khát vọng với chỗ “an cư”?

Để giải quyết sự bất hợp lý đó trên thị trường bất động sản, về nhóm bài toán quyền lợi, nên chăng cần trở lại với bài học “lấy dân làm gốc”- dân là gốc rễ của mọi vấn đề. Áp giá thị trường bất động sản cũng phải lấy quyền và lợi ích của người dân làm đầu. Nghĩa là, áp giá phải tương đương với mức thu nhập bình quân chung của người dân. Làm như thế, có thể gây ra thiệt hại cho một vài nhóm lợi ích, một số nhà đầu tư trong thời gian đầu, thậm chí cho cả nhà nước, vì dòng vốn đầu tư đổ vào có thể chững lại... Nhưng bù lại, cách làm này sẽ giải được bài toán “ổn định” cho tương lai. Hy vọng rằng với tinh thần cầu thị, với quan điểm “lấy dân làm gốc”, nhìn thẳng vào sự thật trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, cùng với sự phối, kết hợp và thống nhất giữa các đạo luật, văn bản pháp quy khác, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ điều tiết được thị trường bất động sản, thay vì thị trường điều tiết công tác quản lý nhà nước như hiện nay.

LÊ HÀ