Hỏi: Pháp luật quy định như thế nào về nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất để đảm bảo quyền lợi của các bên? Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không? 

Thanh Quí (phường Vị Tân) 

Luật sư Lê Ngọc Trường Giang, Đoàn Luật sư TP Cần Thơ, trả lời: 

Điều 398, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nội dung hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng. Để bảo vệ quyền lợi tối đa của các bên, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất cần phải có đầy đủ và chi tiết các nội dung sau:

- Thông tin các bên: họ tên, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân, số điện thoại, địa chỉ, thông tin liên hệ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.

- Thông tin tài sản (đối tượng của hợp đồng): ghi rõ thông tin tài sản (ví dụ: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ, diện tích, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…).

- Số lượng, chất lượng (đất trống, đất đang được trồng cây ăn quả…).

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: ghi rõ tổng giá trị tài sản và lộ trình thanh toán (đặt cọc, đợt 1, đợt 2, thanh toán khi ra công chứng...).

- Số tiền đặt cọc: ghi rõ bằng số và bằng chữ.

- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng: quy định rõ thời gian bao lâu thì các bên phải ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: quy định rõ nghĩa vụ đóng thuế, phí, lệ phí công chứng, phí trước bạ của mỗi bên.

- Điều khoản về xử lý vi phạm hợp đồng: ghi rõ mức bồi thường nếu 1 trong 2 bên từ chối thực hiện hợp đồng (thường là gấp đôi số tiền cọc, hoặc gấp nhiều lần tùy thỏa thuận).

- Giải quyết tranh chấp: chọn cơ quan giải quyết tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra (thường là tòa án nhân dân nơi có bất động sản).

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2024, hợp đồng đặt cọc không phải là văn bản bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Chỉ cần hợp đồng đặt cọc đảm bảo đủ các điều kiện theo Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Mặc dù không bắt buộc, nhưng việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc là cần thiết và an toàn, vì khi ra công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của tài sản; năng lực hành vi dân sự của các bên. Việc công chứng giúp hạn chế tối đa rủi ro cho người mua và là chứng cứ vững chắc nhất nếu xảy ra kiện tụng tại tòa án sau này.

NGỌC DUNG (thực hiện)