Bài, ảnh: CHẤN HƯNG

Khi đặt cọc chuyển nhượng nhà đất, nếu không nắm rõ các quy định pháp luật, bên nhận đặt cọc có thể vướng một số “bẫy”, trong đó có trường hợp không thể làm hợp đồng chuyển nhượng khi bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mà hợp đồng đặt cọc chưa bị hủy.

Người dân thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng đặt cọc tại UBND phường Tân Hưng, quận Thốt Nốt.   

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn, để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên có nghĩa vụ theo khoản 2, Ðiều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Luật sư Ðỗ Vinh Quang, Ðoàn Luật sư TP Cần Thơ, cho biết: “Theo quy định trên, nghĩa vụ (mức phạt cọc) có thể có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác ở đây là mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn so với quy định hoặc thỏa thuận không phạt cọc…). Việc đặt cọc có thể bằng văn bản hoặc lời nói. Riêng hình thức bằng văn bản gồm nhiều loại khác nhau: hợp đồng đặt cọc có công chứng, hợp đồng đặt cọc có chứng thực, hợp đồng đặt cọc có người làm chứng, hợp đồng đặt cọc không có người làm chứng".

Theo Công chứng viên Nguyễn Văn Bê, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Bê (ở huyện Thới Lai), căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng năm 2014, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng (không mua) và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng, bên nhận đặt cọc vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường mà không bị hạn chế bởi bất kỳ quy định nào, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện tại, không có quy định nào cấm, hạn chế quyền chuyển nhượng của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng. Bên cạnh đó, khi hết thời hạn đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng. Khi đó, người vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2, Ðiều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015... Ngoài ra, bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc thì công chứng viên chỉ chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Như vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì việc công chứng hợp đồng đặt cọc không làm hạn chế, mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên đặt cọc từ chối thực hiện mà không hủy hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, trên thực tế, có một số tổ chức công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bên nhận đặt cọc với bên thứ ba, khi hết thời hạn đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (từ chối mua) mà không hủy hợp đồng đặt cọc. Nguyên nhân có thể là bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thỏa thuận về việc không được chuyển nhượng nhà đất khi không (chưa) hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Công chứng viên Nguyễn Văn Bê cho biết: “Nếu thuộc trường hợp không có thỏa thuận khác mà tổ chức công chứng vẫn làm khó bên nhận đặt cọc, thì cần yêu cầu công chứng viên giải thích, trong đó chỉ rõ căn cứ pháp lý về việc từ chối thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Mặt khác, người dân cần lựa chọn công chứng tại đơn vị khác hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại UBND cấp xã nơi có đất”.

Theo các chuyên gia pháp luật, để tránh rơi vào những rắc rối phát sinh không đáng có, người dân không nên thỏa thuận thêm các điều khoản trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, nhất là khi không am hiểu pháp luật về lĩnh vực này; đọc kỹ nội dung các điều khoản trước khi ký kết. Ðồng thời, hợp đồng đặt cọc phải ghi thời hạn; hết thời hạn này thì quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo quy định tại khoản 2, Ðiều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015.