HOÀNG LAN

Sáng sớm, Ðúng, giám đốc một công ty cực nhỏ - nhắn tin cho người quen nhờ tìm mối bán đất lấy tiền làm vốn kinh doanh hàng Tết. “Cất giấy đỏ vô đi, có 1 tấm mà khè gì? Người ta bán cả rổ giấy đỏ hàng trăm tấm ở vỉa hè còn chưa ăn thua!” - ai đó tạt Ðúng gáo nước lạnh.

Những khu đất chờ thời. Ảnh: Ch.L

1. Quả thật, ở TP Hồ Chí Minh, Bình Thuận… có người đã làm như vậy. Vô tình hay cố ý, dư luận chia hai phe: người đồng tình - người phê phán. Trong khi đó, từ cuối năm 2021 đầu năm 2022, cơn sốt giá đất đã báo hiệu những bất thường. Cuối năm là một thế cờ nan giải khi bất động sản rơi vào băng giá.

Ðại dịch và những di chứng đã làm cho mọi hy vọng đứng trước bài toán đố và bong bóng trên thị trường bất động sản là hệ quả trực tiếp của những nỗ lực thổi giá.

Ðúng chỉ có một tờ giấy đất dự định làm kho, nhưng phải bán. Hôm trước có người nói với Ðúng, Khu Nông Thổ Sản um tùm. Những hôm trời mưa về mở cổng, rắn lục đuôi đỏ khoanh tròn ở trước sân. Mấy hôm sau, rắn to hơn nửa cườm tay - vàng khè - núp sau chậu kiểng. Nó giật mình tháo chạy khi thấy người, còn người cũng thất kinh hồn vía muốn la làng. Nhưng tri hô cho ai khi những lô đất um tùm đang biến thành sào huyệt của chuột và loài bò sát máu lạnh này? Ðất chia lô bán nền để cỏ mọc, treo bảng “bán đất” có ai mua đâu?

Rất nhiều lô đất như vậy đều đã tăng giá bán, chủ mua rồi nâng giá chờ thời. Một dạo, khi giá còn dưới 1 tỉ đồng/nền, một tay cò chạy xe cà tàng nói ông chủ chỉ mua một lần ít nhất là ba lô, mua lẻ mẻ chỉ “rách việc”.

Nhiều người thấy giá đất leo thang sau đại dịch cũng “té nước theo mưa” vay vốn để nhập cuộc. Ðúng cũng rút hết tiền để dành trong ngân hàng, huy động trong anh em nội ngoại, chấp nhận trả lãi như ngân hàng để mua vài miếng đất. Không chỉ có Ðúng, có lẽ nhiều người làm như vậy, rút tiền khỏi ngân hàng bắt đầu cuộc săn tìm nền đất đơn lẻ.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam cho rằng một số tổ chức tín dụng phản ánh hết “room” tín dụng là do không ít tổ chức tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm 2022. Tính đến ngày 26-9-2022, tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 11,58 triệu tỉ đồng, tăng 10,83% so với cuối năm 2021, cũng theo NHNN, mức tăng cao so với cùng kỳ nhiều năm gần đây. Trong đó, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng gần 15,7% so với cuối năm 2021; chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Các ngân hàng bắt đầu siết tín dụng và nhiều nhà đầu tư huy động tiền qua trái phiếu, cổ phiếu và bất động sản lung lay.

Các dự án chào bán với giá rất cao đã lợi dụng đầu kỳ quy hoạch. Rồi thì đầu tư, kích giá, tung tin như cơ hội đầy hấp dẫn. Giáo sư Ðặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân tích: Bất động sản tồn tại nhiều kiểu trong khi cuộc sống sau COVID-19, khả năng lạm phát rất lớn, nền kinh tế đòi hỏi phải trở về đúng giá trị thực. Bất động sản cũng vậy, nên bây giờ sau khi ôm khối lượng bất động sản vào tạo ra thị trường giá cao, đã đến lúc đẩy ra để trả tiền vay; nhiều nhà kinh doanh bất động sản mua vào thì dễ nhưng bán trả nợ, cắt lỗ khó khăn hơn vì xu hướng bây giờ là người mua nào cũng chờ giá xuống nữa rồi mới mua - tương tự như khi họ mua đất tích sản.

Theo NHNN, có tín hiệu suy giảm trên thị trường chứng khoán. Tính đến cuối tháng 8-2022, tín dụng để đầu tư, kinh doanh chứng khoán giảm hơn 35%; chiếm 0,32% tổng dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng sau những chấn động từ sàn chứng khoán và tình trạng khai thác lỗ hổng trong huy động trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Hầu hết TPDN được phát hành riêng lẻ, theo Bộ Tài chính, tính từ đầu năm đến ngày 11-11-2022, khối lượng phát hành là 329.296 tỉ đồng, giảm 28,5% so với cùng kỳ năm 2021 (năm 2020 khoảng 435.777 tỉ đồng, năm 2021 khoảng 605.935 tỉ đồng), quy mô giao dịch bình quân TPDN đại chúng tháng 11-2022 khoảng 2.370 tỉ đồng/phiên, giảm 38% so với tháng trước. Bình quân 11 tháng khoảng 8.100 tỉ đồng/phiên.

2. Hơn mười năm trước, cuối 2009, lạm phát bắt đầu. Nhà nước phải đưa gói tiền tệ và tài khóa (nâng lãi suất, giảm chi tiêu công…) để giải cứu. Thị trường bất động sản nằm yên từ 2011 đến 2013, với gói hỗ trợ nhiều khu vực thị trường, trong đó có bất động sản, nhưng phải mất 4 năm từ 2014 đến 2018 mới cơ bản giải quyết được nợ xấu. Giáo sư Ðặng Hùng Võ kể lại.

Năm nay, đến tháng 6-2022, nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỉ đồng, tăng 5% so với 31-12-2021. Các nhà đầu tư bất động sản gần như sắp rơi vào nợ xấu. Chiết khấu khủng, hạ giá bán tháo, cắt lỗ, tính thanh khoản thị trường rất kém. Một số đại gia đã không thể xây dựng tượng đài cho mình, mọi thứ sụp đổ khi trở thành nợ xấu. Nhưng mối nguy đã tới mức nào?

Nghị định 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ quy định về điều kiện phát hành và điều kiện với nhà đầu tư khá lỏng lẻo, nhưng việc ban hành Nghị định 65/2022 ngày 16-9-2022 lại “thắng gấp”, siết cả đầu ra, đầu vào với TPDN. Theo những người từng gắn bó với thị trường này: Nghị định 65/2022 quy định nhà đầu tư trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, phải có giá trị giao dịch trên thị trường chứng khoán đạt 2 tỉ đồng trong sáu tháng liên tiếp; mệnh giá TPDN nhỏ nhất cũng được nâng lên mức 100 triệu đồng/trái phiếu (trước chỉ có 100.000 đồng/trái phiếu), để khơi thông vốn trên thị trường rất khó.

Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và quyết định thành lập tổ ổn định thị trường TPDN và thị trường chứng khoán.

Những tập đoàn lớn huy động trái phiếu liên quan bất động sản phải trả lãi suất, không trả được phải bán tài sản để trả nợ ngân hàng và trái phiếu. Nếu lợi dụng những lỗ hổng và không thực hiện được trách nhiệm với người mua trái phiếu, các đại gia vi phạm luật, chắc chắn phải bị xử lý. Quan trọng hơn, phải học và đừng làm sai.

Ở các nước, thị trường bất động sản phải là nhà chứ không thể là miếng đất. Luật mới nên chấm dứt kiểu phân lô bán nền. Giá đất chuẩn quốc là tài liệu công khai của hiệp hội định giá quốc tế là: giá trị đất thị trường là kết quả ước lượng thống kê của tất cả giá trị giao dịch đơn lẻ, độ tin cậy 80% trên thị trường, lệch trên 20% là thua lỗ. Ta không học, ta hiểu sai, vì không đưa ra khái niệm đúng để Quốc hội phải mất nhiều thời gian vậy thật đau lòng, Giáo sư Ðặng Hùng Võ nói: “Thị trường bất động sản lạnh hết cả người”. Tại kỳ họp thứ tư của Quốc hội, có đại biểu nói: Ðể giải quyết những trường hợp cử tri nêu - ví dụ phải nơi ở mới, phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ và nếu chưa bố trí tái định cư thì chưa thu hồi đất.

Theo Luật Ðất đai 2013, một dự án “treo” tức là sau 1 năm không đưa đất vào sử dụng hay sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ. Khi là dự án “treo” có thể được gia hạn 24 tháng nữa, nếu không thực hiện thì sẽ bị thu hồi đất, tịch thu toàn bộ tài sản đã đầu tư trên đó. Cơ quan quản lý dự án nhưng đất đai không được sử dụng cũng không sao - không làm theo Luật là quản lý có vấn đề.

Sau khi thu hồi đất, tạo sốt giá, lúc gây nợ xấu, tới lúc tăng chiết khấu, bán tháo cắt lỗ… chính nhà đầu tư bất động sản tạo ra những bất ổn. Bây giờ họ phải tự nghĩ cách tự cứu mình, làm sao để đừng dẫn đến nợ xấu, đừng rơi vào mất thanh khoản, đừng để mất lòng tin. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thể cứ làm đi, có chuyện gì thì kêu Nhà nước giải cứu. Giáo sư Ðặng Hùng Võ nói: “Nhà nước chỉ cứu ngân hàng vì đó là khu vực vĩ mô”.

3. Ðem tất tần tật chuyện đất đai quê ta mênh mông trong dự án bất động sản nói với Ðúng để anh tự định đoạt mảnh đất dự định làm nhà kho của mình. Có người lại anh nói “thế kẹt phải bán chứ người làm ăn nhỏ đã bán thì biết bao giờ mua lại được” - doanh nhân “nano” tội nghiệp nói. Trong khi đó, Giáo sư Ðặng Hùng Võ nói rằng bất động sản là những gì mà người nghèo nhìn rồi “lấm lét” đi thôi.