Nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam tiệm cận 20 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%. Khi thị trường tiếp tục mở rộng, chất lượng thiết kế, hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn phát triển bền vững đang trở thành những yếu tố định hình lợi thế cạnh tranh của bất động sản logistics.

Khu công nghiệp Tân Đông Hiệp B (TP Hồ Chí Minh). Ảnh: TTXVN

Cạnh tranh không chỉ ở vị trí và giá thuê

Theo Savills Việt Nam, hiện tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trên cả nước đạt gần 20 triệu m², trong đó khu vực phía Nam chiếm khoảng 57%. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%, phản ánh nhu cầu lớn đối với hạ tầng phục vụ sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa.

Quy mô nguồn cung ngày càng mở rộng cũng khiến thị trường đặt ra những yêu cầu cao hơn đối với chất lượng bất động sản logistics. Bên cạnh vị trí, diện tích và giá thuê, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp nhận phương tiện, tốc độ xử lý hàng hóa, hiệu suất sử dụng không gian và tính ổn định trong vận hành.

Những yếu tố này tác động trực tiếp đến chi phí logistics và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp thuê. Một nhà kho có vị trí thuận lợi nhưng thiết kế thiếu đồng bộ, luồng giao thông nội khu bất hợp lý hoặc năng lực bốc dỡ hạn chế vẫn có thể làm tăng thời gian xử lý hàng hóa và chi phí khai thác.

Ông John Campell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, khi thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục phát triển, lợi thế cạnh tranh của các dự án sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Một nhà kho được thiết kế phù hợp không chỉ hỗ trợ hoạt động logistics hiệu quả hơn mà còn giúp khách thuê kiểm soát chi phí, thích ứng với những thay đổi trong chuỗi cung ứng. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư duy trì sức cạnh tranh và giá trị tài sản dài hạn.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thương mại điện tử đang tái định hình cách thức tổ chức chuỗi cung ứng và hoạt động logistics. Nhu cầu xử lý đơn hàng nhanh, giao hàng linh hoạt và mở rộng mạng lưới phân phối đến người tiêu dùng buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc hệ thống kho vận theo hướng hiện đại hơn.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với kho trung tâm, kho phân loại, kho trung chuyển và đặc biệt là logistics chặng cuối. Đồng thời, thị trường sẽ dịch chuyển mạnh hơn sang các mô hình kho thông minh, kho tự động hóa và kho tích hợp công nghệ cao. Những thay đổi này không chỉ mở rộng quy mô mà còn làm gia tăng yêu cầu về chất lượng bất động sản logistics, qua đó tạo ra sự phân hóa giữa các dự án và năng lực của chủ đầu tư - chuyên gia này phân tích.

Thực tế cho thấy, lợi thế cạnh tranh của bất động sản logistics không chỉ nằm ở khả năng cung cấp diện tích cho thuê mà còn ở mức độ đáp ứng các yêu cầu ngày càng phức tạp của chuỗi cung ứng. Chủ đầu tư cần tính toán đồng bộ từ quy hoạch, thiết kế, hạ tầng kỹ thuật đến phương án vận hành, bảo đảm khả năng thích ứng với nhiều mô hình khai thác.

Một ví dụ điển hình là Logicross Nam Thuận của Mitsubishi Estate Vietnam, dự án được vinh danh ở hạng mục Dự án nhà xưởng/nhà kho xuất sắc nhất (Best Factory/Warehouse Development) tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2026. Tọa lạc tại Khu công nghiệp Nam Thuận, tỉnh Tây Ninh, dự án có tổng diện tích đất hơn 115.000 m², với khoảng 61.200 m² diện tích cho thuê. Công trình được thiết kế nhằm đáp ứng yêu cầu về lưu lượng hàng hóa, khả năng tiếp nhận phương tiện và tính liên tục trong hoạt động logistics.

Dự án có hệ thống 64 sàn nâng thủy lực, khu vực bốc dỡ chuyên biệt và giao thông nội khu được bố trí đồng bộ nhằm hỗ trợ xe tải ra vào thuận tiện, hạn chế nguy cơ ùn tắc và nâng cao hiệu suất xử lý hàng hóa. Chiều cao thông thủy 11 m cùng tải trọng sàn 3 tấn/m² cho phép doanh nghiệp linh hoạt bố trí hệ thống giá kệ, thiết bị và không gian lưu trữ theo nhu cầu.

Đồng thời, dự án trang bị hệ thống chữa cháy ESFR và nguồn điện dự phòng cho các hệ thống thiết yếu, góp phần bảo đảm an toàn và tính ổn định trong quá trình khai thác. Những đặc điểm này cho thấy hiệu quả của một nhà kho cần được đánh giá trên toàn bộ quá trình vận hành, từ tiếp nhận, lưu trữ đến phân phối hàng hóa, thay vì chỉ dựa trên diện tích hoặc đơn giá thuê.

Tiêu chuẩn xanh trở thành một phần của cuộc đua chất lượng

Bên cạnh chất lượng kỹ thuật, hiệu quả sử dụng năng lượng và môi trường làm việc cũng ngày càng được chú trọng trong phát triển bất động sản logistics. Đây không chỉ là yêu cầu về trách nhiệm môi trường mà còn liên quan đến chi phí vận hành và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn của khách thuê.

Logicross Nam Thuận đã đạt chứng nhận LEED, đồng thời tích hợp các giải pháp như hệ thống chiếu sáng LED, vật liệu cách nhiệt mái và tận dụng ánh sáng tự nhiên nhằm hỗ trợ kiểm soát tiêu thụ năng lượng.

Dự án còn ứng dụng nguyên lý thiết kế gắn kết thiên nhiên (biophilic design), bổ sung không gian xanh tại các khu vực chung như căng tin và lối vào văn phòng, hướng đến cải thiện môi trường làm việc và trải nghiệm của người sử dụng. Đây là dẫn chứng điển hình việc tiêu chuẩn xanh được chú trọng để trở thành một phần của cuộc đua chất lượng

Theo Savills Place, các giải pháp phát triển bền vững cần được nhìn nhận trong mối liên hệ với hiệu quả vận hành và giá trị sử dụng dài hạn. Việc tích hợp những yếu tố này ngay từ giai đoạn thiết kế có thể giúp dự án đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách thuê, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, chất lượng một dự án bất động sản cần được đánh giá trên nhiều khía cạnh, từ thiết kế, kỹ thuật đến trải nghiệm người sử dụng và hiệu quả khai thác.

Những dự án có định hướng phát triển rõ ràng, đầu tư đồng bộ và tạo ra giá trị thực tế cho khách thuê sẽ có nền tảng tốt để xây dựng lợi thế cạnh tranh. Đây cũng là những yếu tố quan trọng được xem xét khi đánh giá các dự án tham gia giải thưởng bất động sản. Việc Logicross Nam Thuận được vinh danh tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2026 là một ví dụ về sự kết hợp giữa thiết kế phục vụ vận hành, tiêu chuẩn kỹ thuật và định hướng phát triển bền vững trong bất động sản công nghiệp - ông Matthew Powell dẫn chứng.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tiếp tục mở rộng, thị trường logistics được dự báo sẽ phân hóa rõ hơn theo chất lượng sản phẩm. Khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của khách thuê, ứng dụng công nghệ, tối ưu chi phí khai thác và duy trì hiệu suất sử dụng tài sản dài hạn sẽ là những yếu tố quan trọng giúp các dự án xây dựng vị thế cạnh tranh, thay vì chỉ dựa vào quy mô đầu tư hay tốc độ gia tăng nguồn cung.

Thu Hằng/TTXVN