Vào khoảng thời gian này năm ngoái, rất nhiều ngân hàng triển khai chương trình bán nhà trả góp (liên kết với các dự án khu dân cư) với mức cho vay tối đa lên tới 70% giá trị bất động sản, lãi suất chỉ trên dưới 1,1%/tháng. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất món vay này đã tăng lên 1,75%/tháng (21%/năm), liệu khách hàng mua nhà trả góp có còn “đủ sức” để trả vốn lẫn lời và liệu ngân hàng có “lật kèo”, bởi nếu ngân hàng tiếp tục giải ngân theo hợp đồng thì càng lỗ?

“KHÓA VAN” TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

Giữa năm 2007, hầu hết các chủ đầu tư dự án khu dân cư trên địa bàn TP Cần Thơ đều được các ngân hàng mời gọi ký hợp tác để triển khai các chương trình bán nhà trả góp. Chuyện một chủ đầu tư dự án có tới 5-6 ngân hàng ký hợp tác cũng không có gì lạ. Đương nhiên, chủ trương của từng ngân hàng có khác nhau, có ngân hàng cho vay trả góp trong 5 năm, nhưng cũng có ngân hàng cho vay đến 20 năm. Khách hàng tham gia chương trình này được vay tối đa tới 70% giá trị bất động sản, rồi trả góp (lãi và vốn) theo từng tháng hay từng quí theo quy định của hợp đồng. Đây được xem “lối thoát” cho những người có thu nhập ổn định nhưng chưa có nhà ở. Chương trình này đã được khách hàng có nhu cầu bức thiết về nhà ở ủng hộ rất cao. Nhờ vậy, nhiều đơn vị như: Công ty địa ốc Hoàn Quân có tới 50% giao dịch nhà bằng hình thức trả góp; khu dân cư Phú An theo thống kê có gần 60% khách hàng mua nhà bằng hình thức trả góp; các chủ đầu tư còn lại cũng đều áp dụng chương trình bán nhà trả góp nếu dự án có xây dựng nhà để bán... Còn bây giờ, tín dụng dành cho lĩnh vực này ở các ngân hàng TMCP tại TP Cần Thơ đã “khóa van” từ khá lâu.

Tuy nhiên, điều làm cho nhiều người quan tâm là lãi suất ngân hàng thời gian qua đã được Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng liên tục. Hiện nay, các ngân hàng thương mại đã được nâng lãi suất cho vay tối đa lên 21%/năm (tương đương 1,75%/tháng) và lãi suất huy động được đẩy lên tối đa là 19%/năm. Người mua nhà trả góp sẽ bị ảnh hưởng ra sao?

Thị trường nhà đất ảm đạm một phần do tác động của thị trường tài chính (Ảnh: Khu dân cư Phú An).

Ông Lương Thuận Phú, Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn chi nhánh Cần Thơ, cho biết: Hiện nay, hầu hết các ngân hàng khi cho vay đều quy định 3 tháng điều chỉnh lãi suất một lần. Còn trước đó, hầu hết đều quy định sau 12 tháng mới điều chỉnh hợp đồng (điều chỉnh lãi suất) một lần. Do vậy, những hợp đồng chưa đủ thời gian 12 tháng, thì các ngân hàng không được đơn phương điều chỉnh tăng lãi suất mà chỉ thỏa thuận với khách hàng. Nếu khách hàng không chấp nhận tăng lãi suất trước hạn, thì ngân hàng cũng đành chịu... Nhưng theo ông Phú, khách hàng cũng không tránh khỏi tình trạng bị “lật kèo”, nếu ngân hàng mới giải ngân đợt 1 rồi lãi suất tăng (lại không được điều chỉnh), hoặc “nhà băng” đang thiếu vốn...

Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, thị trường nhà đất hiện nay đang “đóng băng”, giá trị tài sản định giá cho vay trước đó là 70% (thời điểm sốt giá), thì nay họ lo ngại bất động sản giảm giá, liệu 70% giá trị cho vay trước đây sẽ đến lúc là 100% giá trị thực của bất động sản hay không? Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến ngân hàng “ngại” cho vay để khách hàng mua bất động sản.

Ông Phan Quốc Bảo, Trưởng Phòng kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng Công trình Giao thông 586 chi nhánh Cần Thơ (chủ đầu tư Khu dân cư Phú An – Công ty 586), cho biết: Khách hàng mua nhà trả góp sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi lãi suất ngân hàng tăng thêm hơn 50% nữa (từ 1,1%/tháng lên 1,75%/tháng). Tại công ty cũng đã có trường hợp ngân hàng không tiếp tục giải ngân cho khách hàng theo kế hoạch ban đầu. Tuy nhiên, những trường hợp bị ngân hàng “lật kèo” như vậy không nhiều lắm và công ty cũng tìm cách cùng chia sẻ khó khăn này...

Anh Thông, một khách hàng mua căn nhà 1 trệt, 1 lầu tại Khu dân cư Phú An, cho biết: “Căn nhà này tôi mua trực tiếp công ty có 300 triệu đồng, nay giá thị trường đã trên 600 triệu đồng (dù đã giảm khoảng 50 triệu đồng so với lúc cao điểm), nên không ngại chuyện lãi suất. Hơn nữa, tôi chỉ vay 50% giá trị hợp đồng (150 triệu đồng), cân đối thu nhập gia đình cũng không phải là khó trả lắm...”. Tuy nhiên, với những khách hàng mua nhà trả góp có giá từ 800 triệu đồng/căn trở lên, khi điều chỉnh lãi suất tăng lên 1,6% - 1,75%/tháng chắc chắn sẽ không tránh khỏi khó khăn.

CHIA SẺ KHÓ KHĂN VỚI KHÁCH HÀNG

Theo chủ đầu tư Khu dân cư Phú An, thực tế giao dịch mua nhà trả góp thông qua ngân hàng, các ngân hàng sẽ xem xét rất kỹ khả năng tài chính, thu nhập của họ ra sao mới cho vay, nên người thực sự có nhu cầu nhà ở không phải là những khách hàng mua nhà tiền tỉ. Nhưng vẫn không tránh khỏi những nhà đầu tư “lướt sóng” bất động sản, nên nếu họ không bán kịp, thì những người này mới “tiến thoái lưỡng nan”.

Để chia sẻ những khó khăn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà trả góp, hiện nay Công ty 586 cho phép các hợp đồng mua nhà mới được chi trả linh hoạt. Theo đó, công ty này đưa ra 2 phương án thanh toán cho khách hàng lựa chọn. Phương án 1, trả chậm từ 48-60 tháng. Khi khách hàng tiến hành ký kết hợp đồng chính thức sẽ nộp đợt 1 bằng 30% trên tổng giá trị căn nhà. Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng, khách hàng nộp tiếp đợt 2: 30% trên tổng giá trị hợp đồng. 40% còn lại, khách hàng trả dần từ 48 đến 60 tháng, lãi suất 1,5%/tháng (lãi suất cố định trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, tính trên số dư nợ giảm dần) và trả theo định kỳ 3 tháng lần. Phương án 2: trả thành nhiều đợt và không tính lãi. Cụ thể đợt 1: Khi tiến hành ký kết hợp đồng, nộp 30% giá trị căn nhà; đợt 2 sau 2 tháng nộp tiếp 30%; đợt 3 khi bàn giao nhà nộp tiếp 10%; đợt 4 sau 2 tháng giao nhà nộp tiếp 15%; đợt 5 sau 2 tháng tiếp theo nộp 10%; đợt 6: nộp 5% giá trị còn lại khi nhận giấy chủ quyền nhà.

Còn tại Công ty TNHH Thiên Lộc, chủ đầu tư khu dân cư lô 13A, khách hàng được mua đất trả góp trực tiếp với công ty, không tính lãi suất. Thậm chí, nếu khách hàng không còn khả năng tiếp tục trả sẽ được công ty hoàn tiền đã trả cộng với lãi suất ngân hàng. Theo ông Võ Thành Vạn, Giám đốc Công ty TNHH Thiên Lộc, mặc dù thị trường hiện nay đang khó khăn, nhưng giá bất động sản thời điểm công ty bán ra so với thời điểm này vẫn còn thấp hơn rất nhiều. Ông Lê Minh Thẩm, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long chi nhánh Cần Thơ, cho biết: “Các hợp đồng bán nhà trả góp của công ty hiện nay là giao dịch giữa ngân hàng và khách hàng mua nhà. Các ngân hàng đã giải ngân đủ cho nhà đầu tư, nên chủ đầu tư không gặp khó khăn. Nhưng đối với khu nhà ở Nam Long, hầu hết khách hàng mua nhà đều đã lời 20-30% nếu muốn bán lại, nên người mua nhà cũng như ngân hàng không sợ lỗ vì giá bất động sản giảm...”.

Vào thời điểm này, các ngân hàng cho vay mua nhà trả góp đều than lỗ, nhưng lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho biết: Lãi suất không kỳ hạn hiện chỉ có 6%/năm, nếu các ngân hàng huy động và cân đối tốt nguồn vốn này vẫn không bị lỗ. Ngoài ra, các ngân hàng còn thực hiện nhiều nghiệp vụ khác (sàn vàng, bất động sản, chứng khoán, chuyển tiền...), thì vẫn không bị lỗ nặng như họ nói. Tốt nhất là các ngân hàng cùng chia sẻ khó khăn với khách hàng vào thời điểm này, bởi không có một ngành nghề hoạt động kinh doanh nào không bị lỗ lã vào một thời điểm nhất định.

AN KHÁNH