Đó là vấn đề được đặt ra tại Hội nghị điều trần về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch (QH) chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000”, do Thường trực HĐND thành phố tổ chức vào cuối tháng 11 vừa qua. Qua điều trần cho thấy, mặc dù đã có nhiều nỗ lực, song công tác QH, quản lý QH xây dựng trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều vướng mắc, quyền lợi, nghĩa vụ người dân trong vùng QH chưa được đảm bảo.

“Dính” quy hoạch là... khổ!

Nhằm tạo sự hài hòa giữa mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội với đảm bảo quyền lợi của người dân trong vùng QH, thời gian qua thành phố đã có nhiều văn bản pháp lý quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người dân trong vùng QH chi tiết xây dựng 1/2000. Ông Lê Hồng Phát, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố, cho biết: “Thời gian qua, Sở xây dựng đã ban hành, cũng như phối hợp với các cơ quan hữu quan ban hành nhiều văn bản quy định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong vùng QH”. Theo ông Lê Hồng Phát, vị trí nhà, đất trong khu vực đã có QH chi tiết được duyệt, nhưng chưa có chủ đầu tư, người dân được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của Luật Đất đai, được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất của QH được duyệt. Về xây dựng công trình, được xem xét cấp phép xây dựng nếu phù hợp với QH được duyệt; nếu không phù hợp với QH thì được xem xét cấp phép xây dựng tạm. Đối với trị trí nhà, đất trong QH chi tiết đã có chủ đầu tư, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, thì người dân vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của luật đất đai, nhưng không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn về xây dựng công trình thì được sửa chữa các công trình hiện hữu, nhưng không làm thay đổi quy mô và cấp công trình...

Ở khu đô thị mới Nam Cần Thơ, do nhiều qui hoạch chậm thực hiện, nên bên cạnh các khu nhà cao tầng là những vùng đất của người dân bỏ hoang hóa, không sản xuất được.

Thế nhưng, trên thực tế, người dân gặp vô vàn khó khăn. Ông Phạm Văn Hiểu, Phó Chủ tịch HĐND thành phố, cho biết: “Một số địa phương, nhất là cấp phường, xã do chưa quán triệt đầy đủ các văn bản pháp luật nên từng lúc, từng nơi vẫn hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của người dân”. Cũng theo ông Phạm Văn Hiểu, thực tế QH hiện nay cũng tồn tại nhiều hạn chế khác, như: có những QH thực hiện vội vã, phải thường xuyên điều chỉnh. Công tác điều tra hiện trạng trước khi QH chưa được thực hiện đầy đủ, chưa tính toán tác động ngược của các đối tượng bị ảnh hưởng cũng như các chính sách hỗ trợ, quyền lợi của người dân chưa rõ ràng nên khi thực hiện QH thường bị vướng mắc... Mặt khác, do công tác triển khai thực hiện QH chậm, ảnh hưởng đến sản xuất, đời sống, sinh hoạt của người dân, nhiều nơi đất đai bị bỏ hoang.

Quận Ninh Kiều là một trong những địa phương chịu nhiều ảnh hưởng của các QH. Hiện nay, trên địa bàn quận có 7 đồ án QH xây dựng chi tiết 1/2000, nhưng có tới 5 đồ án đã lạc hậu. Theo bà Phan Thị Minh Thu, Phó Chủ tịch UBND quận Ninh Kiều, các đồ án QH xây dựng tỷ lệ 1/2000 trên địa bàn quận đều chưa được cắm mốc quản lý, một số đồ án QH được thực hiện từ năm 1999 chưa được điều chỉnh, nên các tuyến đường đều lệch so với thực tế; một số đồ án có QH lộ giới đã lạc hậu so với hiện nay... từ đó việc quản lý cấp phép xây dựng gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, do các đồ án QH đa số đều chưa có kế hoạch, thời gian thực hiện, điều này hạn chế các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng QH. Bà Phan Thị Minh Thu cho biết: “Đối với một số đồ án QH lạc hậu nhưng chưa kịp thời điều chỉnh ảnh hưởng rất lớn đối với quyền lợi của người dân, do không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cấp phép xây dựng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân xây dựng không phép, trái phép, còn cơ quan chuyên môn thì khó quản lý. Mặt khác, đối với nhà, đất nằm trong QH, một số ngân hàng còn từ chối cho vay vốn, các cơ quan chức năng không thể đầu tư hệ thống cung cấp nước sạch, điện sinh hoạt cho người dân,...”.

Ông Mai Hồng Châu, Phó Chủ tịch UBND quận Cái Răng, cho biết: “Theo quy định, thời hạn xét cấp giấy phép xây dựng tạm là 5 năm, kể từ ngày QH được duyệt và công bố, hoặc QH được gia hạn. Nhưng trên thực tế tại quận Cái Răng đa số QH tỷ lệ 1/2000 đều đã quá thời gian 5 năm. Khi người dân có nhu cầu bức xúc về nhà ở hoặc cần cải tạo, sửa chữa nhà đều không được cấp phép, do chưa có quy định nào đối với các QH quá hạn này. Còn nếu quận giải quyết cho người dân xây dựng tạm (người dân phải cam kết tự tháo dỡ, Nhà nước không bồi thường khi thực hiện dự án), khi dự án thực hiện thì thiệt thòi cho người dân”. Ông Mai Hồng Châu còn cho biết thêm, một vấn đề rất bức xúc đối với người dân trong vùng QH là bị hạn chế về quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều dự án QH từ năm 2005 trở về trước, nhưng thực hiện rất chậm, khi người dân có nhu cầu cất nhà ở thì không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng nghĩa với không được cấp phép cất nhà”. Là người trong cuộc, ông Nguyễn Văn Hùng, cử tri phường Bùi Hữu Nghĩa, quận Bình Thủy, nói: “Người dân chúng tôi không phản đối các QH. Tuy nhiên, chúng tôi thật khổ sở với các QH chậm thực hiện. Khổ nhất là tình trạng QH đã có chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư này thực hiện chậm, hết thời gian thực hiện theo quy định bị thu hồi dự án giao cho chủ đầu tư khác. Cứ như vậy, thời gian QH kéo dài vô tận, người dân chịu thiệt thòi”.

Làm gì để đảm bảo quyền lợi của người dân?

Thạc sĩ Phạm Văn Nhơn, Viện trưởng Viện kiến trúc QH thành phố, nói: “Thực tế làm công tác QH, chúng tôi nhận thấy, đối với chủ trương lập QH, người dân không phản đối. Quyền và nghĩa vụ của người dân thì đã được pháp luật ghi nhận đầy đủ. Điều khiến người dân chưa hài lòng với các QH là do chính những QH này thường phát sinh các vướng mắc, trong khi chính quyền và các ngành chức năng thì thiếu kiểm tra, giám sát để kịp thời tháo gỡ khó khăn, giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và quyền lợi”. Theo Thạc sĩ Phạm Văn Nhơn, để nâng cao chất lượng QH, tạo sự đồng thuận của người dân trong vùng QH nhất thiết thành phố phải có kế hoạch nâng cao năng lực công tác lập QH, mở rộng dân chủ hơn nữa trong QH, các QH phải có sự tham gia của cộng đồng dân cư và các thông tin phản hồi từ cộng đồng dân cư phải được nghiêm túc tiếp thu, xử lý. Ngoài ra, thành phố cũng cần quy định rõ các QH được duyệt phải được công khai cho người dân biết, kiểm tra quá trình thực hiện. Đồng thời, ban hành quy chế xử lý các tổ chức, cá nhân không thực hiện đúng tinh thần, nội dung QH được công bố... Thạc sĩ Nguyễn Văn An, thành viên Ban Kinh tế- Ngân sách HĐND thành phố, nêu thực trạng: “Việc QH xây dựng cả thế giới làm, chứ không riêng Việt Nam, vấn đề là cách làm của chúng ta chưa khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của người dân”.

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, nhiều ý kiến đề nghị UBND thành phố xem xét thu hồi, điều chỉnh các QH chậm triển khai. Đối với các QH có quy mô lớn, thời gian triển khai kéo dài cần có sự phân kỳ, chia ra từng giai đoạn thực hiện để không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Ông Nguyễn Tấn Dược, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Thủy, đề nghị: “Khi QH giao đất cho các chủ đầu tư cần phải có quy định ràng buộc nhà đầu tư phải thực hiện dự án bằng cách ký quỹ thực hiện QH. Quỹ này tạm thời do Nhà nước quản lý, sẽ hoàn trả nhà đầu tư khi thực hiện hoàn chỉnh dự án. Còn nếu trường hợp nhà đầu tư kéo dài thời gian không thực hiện dự án sẽ trích quỹ bồi thường thiệt hại cho người dân do ảnh hưởng QH không sản xuất được. Các QH hết thời gian thực hiện phải được xóa bỏ để đảm bảo quyền lợi của người dân; đồng thời tránh việc lãng phí tài nguyên của quốc gia, do để đất hoang hóa”.

Theo bà Nguyễn Ngọc Sương, Ủy viên Thường trực HĐND thành phố: Mục đích của Hội nghị điều trần “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng QH chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000” là nhằm nghe các cơ quan điều hành, chuyên gia và cử tri cung cấp thêm thông tin và các bên tự đánh giá để tìm ra những giải pháp về các chính sách quản lý Nhà nước theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người dân trong vùng QH, từ đó giúp HĐND thành phố có thêm thông tin cùng với UBND thành phố tháo gỡ khó khăn, thực hiện tốt hơn công tác QH xây dựng trên địa bàn thành phố thời gian tới”.

Đồng chí Nguyễn Tấn Quyên, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND thành phố, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội, phát biểu tại phiên điều trần: “QH là cần thiết nhằm định hướng cho sự phát triển kinh tế- xã hội của thành phố và để thống nhất trong công tác quản lý. Nhưng QH phải mang tính khoa học, khả thi, phải đảm bảo các nguồn lực thực hiện cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển; tránh QH duy ý chí, phải chỉnh sửa nhiều lần gây lãng phí công sức tiền của của Nhà nước và nhân dân”. Đồng chí đề nghị Đoàn đại biểu Quốc hội, Thường trực HĐND, các Ban của HĐND thành phố tiếp tục kiểm tra, xem xét làm sáng tỏ vấn đề, qua đó làm rõ hơn trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng QH”.

Bài, ảnh: QUỐC TRƯỞNG