Ngày 28-8-2013, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1515/QĐ-TTg (Quyết định 1515) Phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP Cần Thơ đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Trên cơ sở này, thành phố tiến hành quy hoạch cho từng quận, huyện; một số địa phương hiện đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với tình hình thực tế phát triển. Ở các quận, huyện ngoại ô như Ô Môn, Thốt Nốt, Vĩnh Thạnh… không bị ảnh hưởng nhiều từ cơn “sốt” đất, nhưng các quận nội thành Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, nhiều nơi quy hoạch đang bị phá vỡ do tình trạng phân lô, nền tự phát tràn lan gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng công trình của thành phố.

Một khu dân cư tự phát ở phường Long Hòa, quận Bình Thủy đang... “tạm ngưng thi công”. Ảnh: T.K

Quy hoạch để phát triển lâu dài…

Quyết định 1515 có phạm vi điều chỉnh quy hoạch toàn bộ địa giới hành chính thành phố với diện tích đất khoảng 1.409km2 (140.895ha).

TP Cần Thơ với tính chất là đô thị loại I trực thuộc Trung ương; trung tâm về công nghiệp, thương mại, dịch vụ, khoa học - công nghệ, y tế, giáo dục - đào tạo, văn hóa - thể thao - du lịch của vùng ĐBSCL. Mục tiêu phát triển trở thành thành phố cấp quốc gia, văn minh, hiện đại, đô thị trung tâm động lực của vùng ĐBSCL và là đô thị cửa ngõ của vùng hạ lưu sông Mekong; góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội vùng ĐBSCL và có tầm ảnh hưởng trong vùng Đông Nam Á. Phát triển không gian thành phố toàn diện, cân bằng và bền vững, bảo đảm an ninh quốc phòng; phát triển hài hòa với cảnh quan tự nhiên, phát huy bản sắc đô thị sông nước, đô thị sinh thái đặc trưng vùng ĐBSCL.

Theo đó, đến năm 2020 dự báo dân số TP Cần Thơ khoảng 1,5 - 1,6 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 1,1 triệu đến 1,2 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa khoảng 70% đến 75%. Đến năm 2030 dân số thành phố khoảng 1,9 - 2 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 1,5 triệu đến 1,6 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa khoảng 75% đến 80%. Không gian đô thị thành phố phát triển theo chuỗi các khu đô thị tập trung, đa trung tâm trong vùng đô thị nội thành và các đô thị vệ tinh trung tâm huyện. Phát triển đô thị xanh và mặt nước, có không gian đô thị nén, đan xen với mặt nước và các dải cảnh quan xanh…

Đối với các quận nội thành, Quyết định 1515 quy định vùng phát triển đô thị - công nghiệp khu vực nội thành có diện tích 26.250ha, bao gồm: Khu đô thị trung tâm là Khu đô thị truyền thống Ninh Kiều - Bình Thủy có diện tích 8.100ha; khu đô thị - công nghiệp Trà Nóc có diện tích 2.850ha; khu đô thị - công nghiệp Cái Răng có diện tích 4.800ha; khu đô thị sinh thái Phong Điền có diện tích 1.500ha…

Tuy nhiên, thực trạng nảy sinh nhiều bất cập do tác động của thị trường bất động sản (BĐS), trong đó những điểm nóng như đã nêu ở các bài viết trước nằm dọc theo trục đường Võ Văn Kiệt và dọc tuyến đường dự mở tỉnh lộ 918 cho thấy mức độ xâm phạm - phá vỡ quy hoạch rất rõ ràng.

Cụ thể, theo Quyết định số 1767/QĐ-UBND (ngày 21-7-2011) phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hai bên đường Võ Văn Kiệt (dài khoảng 7km, từ ngã tư Nguyễn Văn Cừ - Mậu Thân đến Cảng Hàng không Quốc tế Cần Thơ). Quy mô diện tích khu đất quy hoạch 692ha, dân số dự kiến là 69.226 người, trong đó dân số khu cao tầng khoảng 40.100 người, khu thấp tầng khoảng 29.126 người. Đường Võ Văn Kiệt là tuyến giao thông đường bộ huyết mạch nối liền cảng hàng không với trung tâm thành phố và cảng biển, là trục “xương sống” của sự phát triển - là cửa ngõ đối ngoại quan trọng của thành phố. Khu đô thị 2 bên tuyến đường này còn là trung tâm tài chính thương mại dịch vụ của thành phố; là trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi giải trí, đảm nhiệm một số chức năng mà trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu...

Quy hoạch phát triển khu đô thị mới hai bên trục đường Võ Văn Kiệt đã được TP Cần Thơ thống nhất các danh mục dự án và đang xúc tiến giới thiệu kêu gọi đầu tư, tổng vốn dự kiến khoảng 500 triệu USD… Nhưng cũng chính nơi đây thời gian qua là “điểm nóng” của tình trạng quy hoạch bị “băm nát” do sự ra đời của các khu dân cư (KDC) tự phát.

Thách thức cho các dự án sắp triển khai

Bà Võ Thị Hồng Ánh, Phó Chủ tịch UBND thành phố, cảnh báo: Dự án Phát triển TP Cần Thơ và tăng cường khả năng thích ứng của đô thị (Dự án 3), nguồn vốn vay từ Ngân hàng Thế Giới (WB) hơn 7.339 tỉ đồng, trong đó hơn 1.413 tỉ đồng là vốn đối ứng, sẽ đầu tư hàng loạt công trình như: Kè sông Cần Thơ, cầu Quang Trung, cầu và đường Trần Hoàng Na… Vốn đối ứng chỉ dành cho đền bù và tái định cư, nhưng hiện nay BĐS “sốt” giá, đẩy giá đền bù, giá thành đầu tư khu tái định cư tăng vọt, ước tính mới đây cho thấy vốn đối ứng cho Dự án 3 tăng lên từ 5.000-7.000 tỉ đồng cho công tác đền bù và tái định cư. Số vốn đối ứng này từ nay đến năm 2021 ngân sách thành phố làm sao kham nổi? Nếu không có tiền thì khả năng Dự án 3 bị WB cắt vốn tài trợ sẽ rất cao, thành phố sẽ lấy đâu ra tiền để nâng cấp đô thị, không biết bao giờ mới có cơ hội tiếp cận lại nguồn vốn này!

Tập đoàn Sao Mai được thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án KDC tại Xóm Chài, phường Hưng Phú, quận Cái Răng. Ông Lê Thanh Thuấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sao Mai, ngán ngẫm chia sẻ: Sau hơn 2 năm tiến hành đo đạc, khảo sát, phát phiếu lấy ý kiến người dân tại dự án Xóm Chài quy mô 60ha. Kết quả thống kê có hơn 6.000 hộ, trong đó hộ có nguyện vọng tái định cư 3.850 nền nhà. Như vậy, với dự án này ước tính sau khi phân chia lô nền, chỉ còn đủ…bố trí tái định cư(!). “Hơn 2 năm kiên trì đeo bám, bỏ ra hơn 4 tỉ đồng cho công tác khảo sát, thiết kế, nhưng cuối cùng chúng tôi đành phải bỏ cuộc” - ông Thuấn cho biết. Trong số hơn 6.000 hộ đa phần xây cất nhà trên đất nông nghiệp để đối phó quy hoạch hình thành từ khá lâu, nhưng không được ngành chức năng xử lý hay ngăn chặn. Như vậy, cảnh đẹp ở Xóm Chài, ngã ba sông Cần Thơ - một vị trí đắc địa của Khu đô thị Nam Cần Thơ sẽ không biết đến bao giờ mới định hình như quy hoạch.

Còn theo ông Lê Thanh Long, Trưởng Phòng Quản lý nhà - Sở Xây dựng TP Cần Thơ, cho biết: Bình quân diện tích sàn tại đô thị TP Cần Thơ là 19,7m2/người, đến năm 2020 phấn đấu nâng lên 25,5m2/người, nhưng như thế vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Do đó, thành phố nên quan tâm đầu tư nhà ở xã hội; còn thiết kế nhà phố ở các dự án KDC phải xây nhà sẵn. Khi đó mới hạn chế được tình trạng phát triển phân lô nền, phục vụ cho kinh doanh BĐS, không phục vụ đúng nhu cầu ở thực sự của người dân, đô thị sẽ phát triển thiếu bền vững.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TP Cần Thơ cần mời gọi nhà đầu tư lớn tham gia đầu tư những dự án xứng tầm, quy mô lớn, xây dựng thành những khu đô thị kiểu mẫu, hạn chế phân lô nền, xây dựng nhà hoàn thiện để phục vụ nhu cầu ở của người dân. Như thế, sản phẩm BĐS mới thật sự tới tay người cần, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Thành phố cần có chính sách ưu đãi đầu tư các dự án nhà ở xã hội nằm ở các vị trí thuận lợi, giá bán trên dưới 500 triệu đồng/căn để tạo ra quỹ nhà ở phong phú, đúng tầm của một đô thị trung tâm, tạo môi trường cho cư dân đô thị hiện đại.

Tới đây, Hiệp hội BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục có những kiến nghị với các bộ, ngành Trung ương xem xét quy định các dự án KDC phải xây dựng nhà mới được kinh doanh, hạn chế và từng bước đi đến chấm dứt tình trạng kinh doanh lô nền ở các dự án, góp phẩn ổn định và phát triển bền vững thị trường BĐS.

ANH KHÁNH - HÀ VĂN

Bài cuối: Xây dựng đô thị hiện đại, thông minh