09/12/2017 - 16:41

Cần xem xét một số quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 

Ngày 29-9-2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết thi hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư này có hiệu lực ngày 5-12-2017, có nhiều điểm mới nổi bật, góp phần giải quyết những khó khăn trong thực tiễn quản lý đất đai hiện nay. Tuy nhiên, những quy định hướng dẫn thi hành tại Thông tư này đã đặt ra một số vấn đề cần đánh giá lại.

Người dân thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phường Long Hưng, quận Ô Môn.

Bất cập trong quy định về căn cứ xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Điều 3 Thông tư quy định các căn cứ để xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Thứ nhất, đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

Thứ hai, không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; (Đối với hộ gia đình thì có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng nêu trên);

Thứ ba, có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng nêu trên, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

Trong khi đó, khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Như vậy, người sử dụng đất thỏa mãn điều kiện quy định của Luật nhưng theo quy định của Thông tư thì vẫn không đủ điều kiện xác nhận.

Bên cạnh đó, căn cứ do Thông tư đặt ra còn tạo nên những bất hợp lý: 

Thứ nhất, sự bất bình đẳng giữa những người cùng trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên thực tế. Bởi những đối tượng bị loại trừ trong căn cứ do Thông tư đặt ra đều có khả năng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Thực tế, ở rất nhiều địa phương, nhất là các tỉnh ĐBSCL lực lượng cán bộ, công chức, viên chức và công nhân sinh sống tại khu vực nông thôn vẫn canh tác nông nghiệp và thậm chí có những hộ thu nhập từ canh tác nông nghiệp là thu nhập chính.

Vì vậy, việc không xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng rất lớn quyền lợi của họ, điển hình như khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không đủ điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Thứ hai, Điểm d khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định: Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội (đối với Hộ gia đình thì chỉ cần trong hộ có ít nhất 1 người thỏa mãn điều kiện này) để xác nhận là trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tóm lại, quy định về căn cứ xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại Điều 3 Thông tư vừa bất hợp pháp (Thông tư quy định thêm 01 căn cứ so với Luật) và bất hợp lý (có người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thật sự nhưng lại không được xác nhận, có người không có đất nông nghiệp, không sản xuất nông nghiệp nhưng khi yêu cầu xác nhận để được giao đất, nhận chuyển nhượng, tăng cho đất (lúa) thì chỉ cần không hưởng lương thường xuyên lại được xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

Chủ thể yêu cầu xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của Hợp đồng.

Theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp  khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho do Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân.

Từ quy định trên đặt ra vấn đề, Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện gửi yêu cầu xác nhận khi các bên giao dịch đến thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Vậy trước đó, vào thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, dựa vào căn cứ nào để chứng minh bên nhận tặng cho, bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện nhận chuyển quyền, không có căn cứ để công chứng, chứng thực hợp đồng ở thời điểm giao kết.

Thiết nghĩ, việc xác nhận phải được thực hiện trước khi ký hợp đồng giao dịch, do đó yêu cầu xác nhận này nên được quy định thuộc về hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu giao dịch. 

Khoản 13 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi khoản 1 Điều 14 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về thể hiện nội dung phần ký Giấy chứng nhận đã mở rộng thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế địa phương để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp tại khoản 1 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT lại quy định trường hợp Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký cấp Giấy thì thể hiện nội dung cấp Giấy chứng nhận giống như Giám đốc Văn phòng đăng ký cấp chỉ thay Giám đốc Văn phòng đăng ký là Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký.

Như vậy, Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp nào? Không thể hiểu theo hướng ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng thực hiện hay Chi nhánh thực hiện đều được bởi tại Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rất rõ giữa thẩm quyền của Văn phòng đăng ký và Chi nhánh.

Việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký chỉ mới thực hiện từ Nghị định 01/2017/NĐ-CP nên việc trao quyền cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký cấp Giấy chứng nhận cần được nghiên cứu thận trọng chứ không chỉ đơn giản qua một quy định của Thông tư.

ThS. Châu Hoàng Thân
Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ

Chia sẻ bài viết